Объект сдан с дефектами

Помогает заказчику, которому сдали объект с дефектами, адвокат по строительным спорам: трещины в стяжке, протечки кровли, отклонения монолита от проекта, неработающие инженерные системы. Главное правило простое: дефекты надо изложить письменно во время приёмки либо сразу после их выявления, пригласить подрядчика на осмотр и сберечь доказательства до начала любого ремонта. Затем заказчик выбирает требование из статьи 723 ГК РФ: бесплатно исправить дефекты, снизить цену либо компенсировать затраты на исправление. При возражениях подрядчика назначается строительно-техническая экспертиза, а сам спор между организациями рассматривает арбитражный суд.

Промах в самом начале обходится дорого. Если заказчик подписал акт КС-2 без замечаний, он не сможет впоследствии ссылаться на недостатки, которые были заметны при обычном осмотре. Заказчик, который своими силами переделал брак до осмотра, лишает суд возможности проверить, что именно было не так. Во что обойдётся помощь адвоката, зависит от количества дефектов, объёма исполнительной документации и необходимости досудебной экспертизы. Ниже разобрано, как зафиксировать брак, какие требования выбрать и как выглядит судебный процесс.

Приёмка объекта с недостатками: акт и замечания

По статье 753 ГК РФ заказчик должен организовать приёмку объекта после того, как подрядчик известил о готовности. Именно на этой стадии выясняется, сохранит ли заказчик право добиваться исправления. От серьёзности дефектов зависит, подписывать ли акт.

Если дефекты мелкие и устранимые

Акт приёмки подписывают, но в нём или в отдельном приложении перечисляют все обнаруженные недостатки. Каждый дефект описывают конкретно: где находится (ось, этаж, помещение), в чём состоит, какому пункту проекта или нормы противоречит. Запись «есть замечания по отделке» в суде почти ничего не значит. Полезно сразу указать срок, в который подрядчик обязуется дефекты устранить.

Если объектом нельзя пользоваться

По пункту 6 статьи 753 ГК РФ заказчик вправе не принимать результат, если выявленные недостатки делают объект непригодным для использования по назначению, а подрядчик или заказчик не в состоянии их устранить. Отказ оформляют мотивированно: письмом с перечнем дефектов и ссылками на проект. Если просто не подписать акт и промолчать, подрядчик составит односторонний акт по пункту 4 той же статьи, и суд признает работы принятыми.

Явные и скрытые недостатки

Статья 720 ГК РФ делит недостатки на явные и скрытые. Явным считается дефект, который видно при обычном порядке приёмки. Если заказчик принял работы без оговорок, сослаться на него позже уже не выйдет. Если дефект скрытый и обнаружить его при обычной приёмке было невозможно, о нём можно заявить и после подписания акта, но в разумный срок со времени обнаружения. Поэтому граница между явным и скрытым почти всегда становится предметом спора, а её проводит эксперт.

Как зафиксировать дефекты после приёмки

Если брак проявился после подписания актов, порядок другой. Задача заказчика здесь — доказать, что дефект был на момент передачи результата или появился по вине подрядчика, а не при эксплуатации.

Вызов подрядчика на осмотр

Подрядчику направляют письменное уведомление с датой, временем и местом осмотра, перечнем обнаруженных недостатков и просьбой направить уполномоченного представителя. Между извещением и осмотром должно пройти разумное время, чтобы подрядчик действительно мог приехать. Письмо направляют по адресу из ЕГРЮЛ и на электронный адрес, указанный в договоре.

Если представитель подрядчика приехал, совместный акт подписывают обе стороны, разногласия вносят в акт особым мнением. Если не приехал, акт составляет комиссия заказчика с пометкой о неявке и ссылкой на уведомление. Такой односторонний акт суд принимает, когда видно, что подрядчика честно звали.

Что приложить к акту осмотра

• фотографии и видео каждого дефекта с линейкой или рулеткой в кадре и с общим планом для привязки;
• выкопировку из проекта или рабочей документации с отметкой места дефекта;
• результаты замеров: уровень, отвес, тепловизор, влагомер, если они применялись;
• журнал эксплуатации и сведения о нагрузках, чтобы снять довод о неправильной эксплуатации;
• переписку с подрядчиком о проблемах, начиная с первых сигналов.

Почему нельзя сразу ремонтировать

Желание быстро устранить протечку понятно, но ремонт до осмотра уничтожает доказательство. Если откладывать нельзя, перед ремонтом проводят осмотр с независимым специалистом, детально снимают узел и сохраняют вскрытые материалы. Право заказчика самому устранить недостатки и потребовать расходы по пункту 1 статьи 723 ГК РФ возникает, если такое право предусмотрено договором. Если в договоре его нет, сначала требуют безвозмездного устранения от подрядчика.

Заключение специалиста до суда и строительно-техническая экспертиза в процессе

Без специалиста дело о качестве не выиграть. Строительными знаниями суд не обладает, поэтому опирается на выводы эксперта. Остаётся решить, на какой стадии и каким образом его привлекать.

Досудебное заключение

Заключение специалиста до суда нужно для двух целей. Во-первых, оно показывает подрядчику и его адвокатам, что дефекты подтверждены, и подталкивает к переговорам. Во-вторых, оно очерчивает границы предстоящей судебной экспертизы. Специалиста выбирают по профилю: кровля, монолит, фасадные системы, инженерные сети. Подрядчика приглашают на осмотр и в этом случае, иначе он будет оспаривать заключение как составленное без него.

Согласно пункту 5 статьи 720 ГК РФ при споре о недостатках экспертиза возможна непосредственно при приёмке. Оплачивает её подрядчик, кроме ситуации, когда экспертиза не выявила ни нарушений договора, ни того, что недостатки вызваны действиями подрядчика. Тогда расходы ложатся на того, кто потребовал экспертизу.

Экспертиза в суде по правилам АПК РФ

Экспертизу в арбитражном процессе суд назначает по ходатайству стороны (статья 82 АПК РФ). Сторона формулирует вопросы, называет кандидатуры экспертов и перечисляет деньги на депозит суда. Формулировка вопросов решает исход. Типовой набор для заказчика:

1. Отвечают ли проекту, договору и обязательным нормам выполненные работы по качеству? Если нет, какие именно отступления допущены?
2. Каковы причины выявленных недостатков: нарушение технологии подрядчиком, ошибки в проекте, эксплуатация?
3. Являются ли недостатки устранимыми, какова стоимость и продолжительность их устранения?
4. Можно ли было обнаружить каждый недостаток при обычном способе приёмки?

Подрядчик в ответ поставит свои вопросы, обычно о проекте и эксплуатации. Когда выводы эксперта противоречивы или неполны, сторона ходатайствует о его вызове в заседание для пояснений, а при серьёзных сомнениях — о повторной экспертизе.

Какие требования предъявить подрядчику по статье 723 ГК

Закон даёт заказчику набор требований, и выбор зависит от характера дефектов и от того, хочет ли заказчик дальше работать с этим подрядчиком.

Как сформулировать требование

Требование направляют в письменном виде с перечнем дефектов, ссылками на акты осмотра и заключение специалиста. Выбранное требование называют прямо, а срок исполнения указывают в днях. Если в этот срок подрядчик не исправил дефекты, заказчик вправе перейти к следующему требованию: к примеру, привлечь стороннего исполнителя и потребовать возмещения расходов.

Неустойка и удержание оплаты

Когда в договоре предусмотрена неустойка за просрочку устранения недостатков, её включают в требование. Если часть цены ещё не оплачена, заказчик вправе удерживать её до устранения дефектов, когда договор содержит гарантийное удержание или условие об оплате после устранения замечаний. Без такого условия отказ платить за принятые работы может обернуться встречным иском подрядчика о долге и неустойке. В этом случае требования о качестве и долге суды нередко рассматривают вместе, а итог определяет экспертиза.

Откуда взять деньги на исправление брака до решения суда

Судебный процесс с экспертизой длится долго, а дефекты нужно устранять сейчас. У заказчика есть несколько инструментов, которые позволяют покрыть расходы на исправление, не дожидаясь решения.

Гарантийное удержание

Нередко договоры подряда предусматривают удержание части цены до истечения гарантийного срока или до устранения замечаний. При наличии такого условия заказчик вправе пустить удержанную сумму на оплату работ стороннего исполнителя, если подрядчик оставил требование об устранении без внимания. Порядок использования удержания должен соответствовать договору: обычно требуется уведомить подрядчика и дать ему срок на исправление.

Независимая гарантия

Если подрядчик предоставил банковскую или иную независимую гарантию исполнения гарантийных обязательств, заказчик предъявляет требование гаранту. Статья 368 ГК РФ делает гарантию независимой от основного договора: гарант выясняет лишь одно: отвечает ли требование условиям гарантии. Поэтому текст требования, перечень приложений и срок предъявления сверяют с гарантией дословно. Пропущенный срок действия гарантии вернуть нельзя.

Зачёт встречных требований

Если заказчик ещё должен подрядчику за другие этапы, расходы на устранение дефектов можно зачесть по статье 410 ГК РФ. О зачёте заявляют письменно и прикладывают расчёт и документы о стоимости исправления. Подрядчик может оспорить сумму, и тогда спор всё равно пойдёт в суд, но заказчик уже не будет ответчиком по долгу.

Дефекты, допущенные субподрядчиком

Перед заказчиком за качество отвечает генеральный подрядчик, даже если работы выполняла привлечённая им субподрядная организация. Статья 706 ГК РФ закрывает для заказчика путь к прямым требованиям к субподрядчику, если договор не говорит иное. Поэтому претензию и иск адресуют генподрядчику, а он уже разбирается со своими субподрядчиками.

Спор о качестве в арбитражном суде: позиция заказчика

Если подрядчик не устранил дефекты и не возместил расходы, заказчик подаёт иск. Перед этим направляют претензию: по денежным требованиям между организациями АПК РФ предписывает претензионный порядок со сроком 30 дней, пока в договоре не указан иной.

Подготовка иска

Иск строят от требования: взыскать стоимость устранения, уменьшить цену, взыскать убытки. К иску прикладывают договор, проект, акты приёмки с замечаниями, акты осмотра, уведомления подрядчику, досудебное заключение и расчёт суммы. Если заказчик уже нанял третье лицо, добавляют договор с ним, акты и платёжные поручения.

Типовые возражения подрядчика

Подрядчик обычно выбирает одну из трёх линий. Первая: недостаток очевиден, а работы заказчик принял без замечаний. Ответом служит акт с оговорками либо доказательства того, что при обычной приёмке дефект увидеть было нельзя. Вторая: дефект вызван ошибкой проекта, который дал заказчик. Ответ — проверить, предупреждал ли подрядчик о непригодности документации по статье 716 ГК РФ. Не предупредивший подрядчик не может ссылаться на ошибку проекта. Третья: дефект появился из-за эксплуатации. Ответ — журнал эксплуатации и выводы эксперта о причинах.

Сроки на предъявление требований

Требования по качеству привязаны к гарантийному сроку из договора. Если дефект проявился в пределах гарантии, бремя доказывания причины ложится на подрядчика по статье 755 ГК РФ. В отношении зданий и сооружений давность считают по правилам статьи 196 ГК РФ, а при заявлении о недостатке в гарантийный срок отсчёт начинается с даты такого заявления. Сроки следует проверять уже при первой встрече, а не накануне подачи иска.

Как адвокат ведёт дело о дефектах объекта

Сначала адвокат изучает договор, проект, акты и переписку и определяет, какие дефекты относятся к явным, какие к скрытым и в каком состоянии гарантийный срок. Потом составляет план: осмотр с вызовом подрядчика, привлечение специалиста, требование по статье 723 ГК РФ, претензия и иск.

Какие документы принести на первую встречу

Нужно взять проектную и рабочую документацию, подрядный договор с приложениями, смету, акт приёмки объекта, акты КС-2 со справками КС-3, исполнительную документацию подрядчика, фото- и видеофиксацию дефектов и переписку по вопросам качества. Если уже был осмотр или заключение специалиста, их тоже приносят.

Чем заканчиваются такие споры

Часть дел подрядчик закрывает добровольно, когда видит заключение специалиста и понимает перспективу экспертизы в суде. Тогда стороны подписывают соглашение с графиком устранения и условием о неустойке за его срыв. Если соглашения нет, спор проходит через экспертизу, и решение опирается на её выводы. Подавать иск без готовой доказательственной базы не стоит: подрядчик использует каждую неточность в описании дефектов.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта stroitelnyespory1@gmail.com.