Дачная амнистия и ИЖС

Дачная амнистия — это упрощённый порядок оформления прав на жилой или садовый дом, построенный на земельном участке под индивидуальное жилищное строительство, дачу или садоводство. Для регистрации не нужны разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию: достаточно документов на землю, технического плана и заявления в Росреестр. Для новых домов с 2018 года работает уведомительный порядок: застройщик подаёт в администрацию уведомление о планируемом строительстве, затем уведомление об окончании, после чего получает заключение о соответствии и регистрирует право. Какой путь выбрать, зависит от даты постройки, вида разрешённого использования участка и того, кто строил: хозяин сам или подрядчик.

Страница объясняет правила для владельцев участков и для подрядчиков, которые строят дома под ключ и сталкиваются с претензиями заказчиков по документам.

Что даёт упрощённая регистрация и кому она подходит

Основа упрощённого порядка — Федеральный закон об особенностях регистрации прав на объекты недвижимого имущества, созданные на земельных участках для ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, известный как закон о дачной амнистии. Срок его действия законодатель продлевал, поэтому перед подачей документов проверьте действующую редакцию на официальных правовых порталах.

Право собственности на дом в упрощённом порядке оформляют по двум условиям: участок принадлежит заявителю на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или аренды, а вид разрешённого использования допускает такой дом. Для ИЖС и садовых участков это обычно прямо записано в выписке из ЕГРН. Если назначение участка не позволяет строить жилой дом, регистрация упрощённым способом невозможна, пока вид использования не изменён.

Отдельное правило касается домов на садовых участках: после изменений в законодательстве о садоводстве жилой дом можно построить и на садовом участке, если это допускают правила землепользования и застройки. Дом на таком участке регистрируют как жилой после соответствующего заключения органа власти.

Договор строительного подряда с частным заказчиком тоже связан с этими правилами: если подрядчик строил дом, а заказчик не смог оформить право из-за ошибок в документах, возникает спор о том, кто отвечал за подготовку технического плана и уведомлений.

Как оформить дом по уведомительному порядку

Строительство жилого дома на участке для ИЖС или садового дома не требует разрешения на строительство. Вместо него действует уведомление, и процедура определена статьями 51.1 и 55 Градостроительного кодекса РФ.

Сначала владелец участка направляет в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве. В нём указаны сведения о заявителе, участке, параметрах дома и способе подачи. К уведомлению прикладывают описание внешнего облика, если участок находится в зоне, где оно требуется. Орган проверяет, соответствуют ли параметры дома правилам землепользования и застройки и допустимым требованиям, и направляет уведомление о соответствии либо о несоответствии. Срок проверки по закону составляет семь рабочих дней.

После окончания работ владелец подаёт уведомление об окончании строительства с техническим планом либо без него, если технический план готовят уже после. Администрация в течение семи рабочих дней проверяет соответствие дома параметрам и направляет уведомление о соответствии, которое передаёт в Росреестр. Далее заявление о регистрации подаётся самим заявителем или орган власти направляет данные по межведомственному взаимодействию.

Подрядчику важно знать границы: если по договору он обязался «сдать готовый дом, пригодный для регистрации», то отсутствие уведомлений или неверный технический план признают нарушением. Если договор ограничивался возведением коробки, а оформление остаётся за заказчиком, ответственность лежит на нём. Поэтому в договоре заранее прописывают, кто готовит уведомления, кто заказывает кадастровые работы, кто подписывает акты скрытых работ.

Документы для регистрации и частые причины отказа

Для регистрации права собственности на построенный дом Росреестр принимает:

• заявление о государственном кадастровом учёте и регистрации права;
• документ, подтверждающий право на земельный участок, если сведений нет в ЕГРН;
• технический план здания, подготовленный кадастровым инженером;
• уведомление органа власти об окончании строительства и о соответствии, если применяется уведомительный порядок;
• документ об уплате государственной пошлины.

Для дачной амнистии вместо уведомления достаточно декларации об объекте недвижимости, в которой владелец сообщает о создании дома, его адресе, назначении, площади.

Частые причины приостановки и отказа в регистрации таковы. Параметры дома в техническом плане не совпадают с уведомлением. Дом выходит за границы участка или нарушает минимальные отступы от соседних границ, которые определяют правила землепользования и застройки. Вид разрешённого использования участка не допускает жилого дома. На участок наложены ограничения, например охранная зона линии электропередачи или газопровода, и объект расположен внутри неё. Заявитель не приложил подтверждение права на землю.

Если Росреестр приостановил регистрацию, у заявителя три месяца на устранение недостатков. Если срок пройдёт, регистрацию отклоняют, и подавать документы придётся заново с новой пошлиной. Отказ можно обжаловать в апелляционной комиссии при Росреестре либо в суде, но чаще быстрее исправить техническую причину и подать повторно.

Сроки действия правил и последствия пропусков

Сроки в этой теме бывают трёх видов: сроки самого закона об амнистии, сроки проверки уведомлений и сроки регистрации.

Срок действия упрощённого порядка устанавливает закон и его изменения. Не опирайтесь на устаревшие публикации: проверьте актуальный срок по справочно-правовой системе или на сайте Росреестра, потому что после его окончания придётся оформлять дом через уведомительный порядок или через суд.

Срок проверки уведомления органом власти составляет семь рабочих дней. Если ответа нет, уведомление не считается согласованным автоматически, но молчание можно обжаловать в суд как бездействие органа.

Срок регистрации права в Росреестре зависит от способа подачи: через МФЦ он длиннее, чем при подаче в электронном виде. Точная дата указана в расписке о приёме документов, и от неё удобно отсчитывать срок для жалобы на бездействие, если решения нет.

Для подрядчика сроки оформления влияют на расчёты. Если по договору окончательный платёж привязан к получению выписки ЕГРН, задержка органа власти превращается в задержку оплаты. Подрядчику выгодно закрепить в договоре крайний срок, после которого оплата наступает независимо от регистрации, если задержка вызвана действиями заказчика, например несвоевременной подачей документов. Заказчику, наоборот, полезно оставить часть платежа до получения выписки.

Бывает и иная ситуация: работы выполнены в разные периоды разными бригадами, часть дома достроена после подачи уведомления об окончании. Тогда технический план не соответствует фактическому объекту, и регистрацию приостанавливают. Решение одно: уточнить сведения новым уведомлением об изменении параметров и подготовить обновлённый технический план, а в споре с подрядчиком установить, кто принял решение о доработках без согласования.

Для застройщика срок уведомления о начале строительства практически важен: работы нельзя начинать до получения положительного ответа или истечения срока проверки. Подрядчик, начавший стройку без этого, рискует остановкой работ и невозможностью зарегистрировать дом.

Если объект возведён с нарушением параметров, заказчик может обратиться в суд с иском о признании права собственности в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, или привести дом в соответствие. Подробности такого иска зависят от обстоятельств и требуют анализа документов.

Споры подрядчика и заказчика, связанные с оформлением

Самый частый спор — заказчик отказывается принимать и оплачивать дом, потому что не может его зарегистрировать. Подрядчик возражает, что работы выполнены по смете и акту, а вопросы оформления не входили в договор.

Суд сначала выясняет предмет договора. Если подрядчик обязался передать «дом с готовой документацией», то технический план, уведомления и сопровождение регистрации входят в обязательства. Если договор называет только строительные работы, то отказ в регистрации из-за вида использования участка или нарушения отступов заказчик не вправе вменять подрядчику.

Второй типовой спор касается качества. После оценки соответствия параметров орган власти или Росреестр установил, что площадь, этажность или высота отличаются от заявленных. Тогда проводят строительно-техническую экспертизу: эксперт сверяет проект, уведомление и фактический дом и определяет, есть ли отклонения и чья это вина. Если подрядчик отступил от проекта без согласования, ему придётся устранять недостатки или возмещать расходы заказчика.

Третий спор — об оплате. Заказчик удерживает остаток платежа до регистрации, ссылаясь на условия договора. Подрядчик напоминает, что обязательство по оплате связано с подписанием акта, а не с регистрацией. Решающими окажутся условия договора и акты.

Полезная практика для подрядчика: подписывать с заказчиком промежуточные акты, фиксировать согласованные изменения проекта письменно, прикладывать исполнительные схемы и сертификаты на материалы, хранить журнал работ. Для заказчика: проверять вид разрешённого использования и границы участка до подписания договора, а не после стройки.

Если подрядчик возражает, что заказчик менял проект по ходу работ, спор решает переписка. Письма и мессенджеры принимаются судом как доказательства, если из них видны авторство и дата, поэтому поручения лучше оформлять письмом на адрес, указанный в договоре, и сохранять уведомления о доставке.

Практика: что делать на разных этапах

До начала строительства закажите выписку из ЕГРН и проверьте вид разрешённого использования, границы, обременения, расположение в зонах с особыми условиями. При необходимости закажите геодезическую съёмку и кадастровую выписку. Подайте уведомление о планируемом строительстве и дождитесь ответа, а в договоре подряда укажите, кто следит за сроками.

Во время строительства следите за тем, чтобы фактические параметры не расходились с уведомлением. Если вы решили увеличить площадь или этажность, подайте уведомление об изменении параметров до начала этих работ. Сохраняйте акты скрытых работ и фотографии.

После окончания работ закажите технический план и подайте уведомление об окончании. Не принимайте дом по акту, не удостоверившись, что документы для регистрации готовы или что ответственность за них закреплена в договоре.

Если возникла конфликтная ситуация, соберите договор, смету, акты, переписку, уведомления и ответы органа власти, выписку ЕГРН и технический план. С таким комплектом адвокат определит, кто и в какой мере отвечает за отказ в регистрации, подготовит претензию или ответ на неё и оценит перспективы иска. Для споров между организациями и предпринимателями иск подаётся в арбитражный суд, а при участии гражданина-заказчика обычно в суд общей юрисдикции.

Вопросы, которые чаще всего задают владельцы и подрядчики

Нужно ли разрешение на строительство дома на ИЖС? Для жилого дома на участке для индивидуального жилищного строительства разрешение не требуется, достаточно уведомлений, если иное не предусмотрено законом для особых территорий.

Можно ли зарегистрировать дом, построенный много лет назад? Да, если есть право на землю и вид использования допускает такой дом. Для этого используют декларацию и технический план. Если упрощённый порядок уже недоступен, остаются уведомительный порядок и судебный путь.

Что делать, если орган власти прислал уведомление о несоответствии? Прочитать причину, устранить нарушение, например изменить параметры или получить согласие смежных владельцев, и подать новое уведомление. Само уведомление о несоответствии можно обжаловать, если оно необоснованно.

Кто платит за кадастровые работы? Если иное не указано в договоре подряда, расходы несёт заказчик, потому что кадастровые работы — это оформление прав, а не строительство.

Что делать подрядчику, если заказчик не регистрирует дом и не платит? Направить претензию с актами, предложить подписать допсоглашение, а при отказе взыскивать долг и неустойку по договору. Срок исковой давности по требованиям из договора подряда составляет три года.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта stroitelnyespory1@gmail.com