Наниматели при расселении: права

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, чей дом признан аварийным и подлежащим сносу, имеет право на другое благоустроенное жильё по договору социального найма. Выкупа и денежной компенсации за такое жильё он не получает, потому что собственником квартиры остаётся муниципальное образование. Вы вправе требовать, чтобы новое помещение было равнозначным по общей площади, находилось в том же населённом пункте и соответствовало санитарным и техническим требованиям. Если администрация предлагает меньше или хуже, спор решает суд общей юрисдикции. Сначала нужно получить на руки документы о признании дома аварийным и письменное предложение жилья, потом сверить их с нормами Жилищного кодекса.

Ниже разобрано, какие права есть у нанимателя, как проходит предоставление нового жилья, где чаще всего возникают споры и как действовать, когда администрация затягивает или предлагает неподходящий вариант.

Наниматель и собственник: чем различаются права при сносе дома

Расселение аварийного дома устроено по-разному для двух групп жильцов. Собственнику квартиры Жилищный кодекс (статья 32) даёт выбор: получить выкупную цену или принять другое жильё с зачётом его стоимости. Нанимателю по договору социального найма выбирать между деньгами и квартирой не приходится. Ему положено другое жилое помещение по тому же договору, на тех же условиях пользования.

Основание для такого права — статья 86 ЖК РФ: если дом подлежит сносу, выселяемым гражданам наймодатель предоставляет другое благоустроенное жильё по договору социального найма. Если дом не сносят, а закрывают на капитальный ремонт или реконструкцию и жильё становится непригодным, действует статья 87. На время работ наниматель может проживать в помещении маневренного фонда, если муниципалитет им располагает.

Наймодатель в такой ситуации — муниципальное образование в лице администрации или уполномоченного органа. Собственник дома — тоже муниципалитет, поэтому вопрос о том, кто виноват в состоянии здания, к правам нанимателя отношения не имеет. Даже если износ дома вызван тем, что жильцы годами не платили за содержание, право на жильё от этого не пропадает.

Часть нанимателей пользуется жильём без регистрации договора: у них на руках только ордер, выданный много лет назад, или лишь запись в поквартирной карточке. Ордер сам по себе подтверждает право пользования. Договор соцнайма в таком случае можно оформить заново или признать право в суде, когда муниципалитет отказывается признавать вас нанимателем.

Чем наниматель отличается от жильца без договора

Человек, который вселился в квартиру без согласия наймодателя и не включён в договор, нанимателем не считается. На расселение он претендует только вместе с нанимателем, если был вселён как член семьи. Члены семьи нанимателя, вселённые в установленном порядке, имеют равные с ним права и получают новое жильё в составе одной семьи. Бывшие члены семьи, которые продолжают пользоваться квартирой, сохраняют право, пока оно не прекращено судом.

Как дом признают аварийным и что это даёт жильцам

Признание дома аварийным начинается с обращения в межведомственную комиссию при администрации. Заявление может подать собственник помещения, наниматель или орган государственного надзора. Комиссия работает по Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, которое утверждено постановлением Правительства РФ № 47. В основе заключения — техническое обследование здания специализированной организацией.

Заключение комиссии — ещё не расселение. Следом администрация принимает распоряжение или постановление о признании дома аварийным и подлежащим сносу и устанавливает сроки отселения. Затем дом включается в муниципальную или региональную программу переселения. Программы, которые софинансирует Фонд содействия реформированию ЖКХ, имеют конечный срок, поэтому дома, не вошедшие в программу, расселяются позже и за счёт местного бюджета.

Жильцу полезно знать три вещи. Первая: наличие заключения комиссии позволяет требовать от администрации включения дома в программу. Вторая: само по себе признание дома аварийным не лишает вас права пользоваться квартирой. Третья: до предоставления нового жилья вас нельзя выселить без решения суда. Требования освободить помещение «в добровольном порядке» к нанимателю формально не применяются, такое выселение допустимо только через суд.

Если дом не признан аварийным, но находится в плохом состоянии, начинать нужно с заявления в комиссию и с независимого технического заключения. Заключение организации, которая обследовала здание, прикладывают к заявлению. Отказ комиссии обжалуется в суд.

Каким должно быть предоставляемое жильё

Требования к новому помещению перечислены в статье 89 ЖК РФ. Жильё должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населённого пункта. Оно должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому и отвечать установленным требованиям, то есть быть пригодным для постоянного проживания. И оно должно находиться в границах того же населённого пункта. Для сельского жителя это значит, что квартиру в городе за пределами района предлагать не вправе.

Равнозначность считается по общей площади, а не по числу комнат. Если вы занимали 42 квадратных метра, предложение в 38 метров не соответствует закону, даже когда комнат столько же. Но и требовать «побольше» нельзя: суды признают равнозначным помещение, площадь которого не меньше прежней. Лишние метры в сторону увеличения вы вправе принять, если они есть у муниципалитета.

Дополнительные условия возникают, когда в семье есть инвалид с тяжёлой формой хронического заболевания, предусмотренной перечнем Правительства, или когда в квартире живут несколько семей. Тогда суды учитывают состояние здоровья и состав семьи: нанимателя нельзя переселить в помещение, где он не может жить по медицинским показаниям. Разрешение на дополнительную площадь по состоянию здоровья нужно подтверждать документами из медицинской организации.

Как идёт предоставление жилья: шаг за шагом

Первое, что получает наниматель, — уведомление от администрации или управляющей организации с информацией о признании дома аварийным и о сроке отселения. Сохраните его с конвертом: по дате получения видно, когда вас известили. Если уведомления нет, запросите в администрации копию распоряжения о признании дома аварийным и сведения о включении дома в программу.

Затем администрация подбирает помещение и направляет письменное предложение. На осмотр выезжайте с рулеткой и фотоаппаратом. Проверяйте общую площадь, состояние электрики, санитарно-техническое оборудование, окна и полы, отопление и влажность стен. Результаты фиксируйте в письменной форме и направляйте в администрацию. Если квартира в новостройке, акт передачи и техническое состояние уточняйте у муниципалитета.

Когда помещение подходит, следующий этап — заключение договора социального найма. Нанимателю передают проект договора, в котором перечислены члены семьи. Читайте перечень внимательно: пропущенный в списке родственник потом не сможет вселиться без дополнительного согласия наймодателя. После подписания вы получаете ключи, передаёте старое жильё по акту и снимаетесь с регистрации по прежнему адресу.

Если вас не устраивает предложение, не подписывайте документы и не отказывайтесь молча. Отказ нужно оформить письмом, где указаны конкретные недостатки: площадь меньше, нет отопления, дом расположен в другом посёлке. Без такого письма муниципалитет сошлётся на то, что вы отказались от «всех разумных» вариантов, и обратится в суд с иском о выселении.

Срок и очерёдность

Жёсткий срок предоставления нового жилья в статье 86 не указан. Он определяется программой переселения и распоряжением о сносе. Если в распоряжении указан срок отселения, а он истёк, а помещение вам не предложено, это основание обратиться в суд с требованием о возложении обязанности предоставить жильё. Исполнение решения суда в таком случае принудительно через службу судебных приставов.

Где возникают споры при расселении нанимателей

Типичные споры делятся на несколько групп. Первая — отказ признавать человека нанимателем. Администрация указывает, что договор утерян, ордера нет, регистрация временная. Суд в такой ситуации исследует выписки из архива, квитанции об оплате найма и коммунальных услуг, свидетельские показания соседей. Постоянная оплата и длительное проживание подтверждают, что наймодатель знал о вашем проживании и допускал его.

Вторая группа — несоответствие предложенного жилья требованиям. Спорят о площади, об удалённости от прежнего места, об отсутствии благоустройства, об этажности и доступности для маломобильных граждан. Здесь решает осмотр и заключение о техническом состоянии. Если администрация отказывается показывать помещение, это нужно фиксировать письменным обращением.

Третья группа — вселённые члены семьи и «лишние» зарегистрированные. Муниципалитет иногда отказывается включать в новый договор людей, которые не проживали в аварийном доме, хотя зарегистрированы. Суд смотрит, имели ли они право пользования и не утратили ли его из-за длительного отсутствия.

Четвёртая — требования денег вместо жилья. Наниматель не вправе потребовать выкуп. Но если вы пользуетесь жильём на основании договора, а потом приватизировали его, вы уже собственник, и порядок иной. Здесь стоит проверить, как оформлено право на квартиру, прежде чем выбирать способ защиты.

Пятая — иск муниципалитета о выселении с предоставлением другого жилья. Если администрация доказывает, что предложила подходящее помещение, а вы отказались без оснований, суд удовлетворит иск. Поэтому возражения против предложения должны быть письменными, с указанием недостатков и подтверждающими документами.

Что делать, если администрация не предлагает жильё или предлагает неподходящее

Сначала направьте администрации письменное заявление. В нём укажите реквизиты договора или ордера, адрес дома, реквизиты распоряжения о признании дома аварийным, состав семьи и просьбу предоставить благоустроенное помещение по договору соцнайма. Заявление передайте под отметку о принятии или отправьте заказным письмом с описью вложения и уведомлением.

Через 30 дней, когда ответа нет, переходите к жалобам. Жалобу можно подать в прокуратуру: надзорный орган проверит, соблюдает ли администрация жилищные права. Параллельно обращайтесь в жилищную инспекцию, если дом опасен для проживания. Эти обращения не заменяют суд, но создают документальную основу.

Иск о предоставлении жилого помещения подаётся в районный или городской суд, исходя из места нахождения администрации как ответчика. К иску прикладывают договор или ордер, документы о составе семьи, заключение комиссии, акт о признании дома аварийным, переписку с администрацией, фотографии и техническое заключение о состоянии здания. В исковом заявлении формулируют два требования: обязать предоставить жильё по договору социального найма и установить срок исполнения.

Если суд согласился и вынес решение, но муниципалитет не исполняет его, обращайтесь в службу судебных приставов. Исполнительный лист предъявляется для принудительного исполнения. В отношении должника возможен исполнительский сбор и штраф за неисполнение. Вопросы о сроках исполнения и об отсрочке решает суд по заявлению администрации.

Пока вы ждёте нового жилья, из аварийной квартиры лучше не уезжать окончательно и не сниматься с регистрации. Утрата регистрации может быть использована как довод, что вы добровольно выехали и утратили право пользования. Если жить в доме опасно, оформите временное проживание у родственников и сохраняйте доказательства вынужденного характера выезда: акты, заключения, обращения в администрацию.

Практика: ошибки нанимателей и что чаще всего решает исход

Чаще всего проигрывают дело не из-за слабой позиции по существу, а из-за ошибок в поведении. Первая ошибка — устный отказ от предложенного жилья без письменных возражений. Вторая — подписание согласия на меньшую площадь «лишь бы быстрее», после чего оспорить условия почти невозможно. Третья — выезд из квартиры до подписания договора соцнайма на новое помещение. Четвёртая — пропуск срока обжалования распоряжения администрации.

Судебная защита строится на документах. Вам понадобятся договор или ордер, выписка из домовой книги, технический паспорт, квитанции по оплате найма и коммунальных услуг, акты о состоянии дома. Если есть заключение межведомственной комиссии, к нему стоит запросить приложения: акт обследования и техническое заключение.

Типовая ситуация выглядит так. Семья из трёх человек живёт в двухкомнатной квартире в деревянном двухэтажном доме, который признан аварийным. Администрация предлагает однокомнатную квартиру в другом микрорайоне и сообщает, что так «положено по нормам». Нужно сравнить общую площадь старого и нового помещения, а также проверить, не предлагается ли квартира в другом населённом пункте. Если площадь меньше, а семья из нескольких человек, основания для отказа и для иска есть.

В практике судов общей юрисдикции встречаются споры о том, какую площадь считать при сравнении: с учётом площади, занятой нанимателем фактически, или по документам. Надёжнее опираться на документы, но фактическое пользование тоже подтверждается. Какая площадь берётся за основу, лучше выяснить до подачи иска по договору и технической документации.

Правовая помощь по таким делам включает анализ документов, составление заявления в администрацию, подготовку иска и представительство в суде. Адвокат проверяет статус нанимателя, соответствие помещения статье 89 ЖК РФ, сроки и подсудность. Он же объясняет, что не получится требовать, чтобы не терять время на заведомо слабые доводы.

Что подготовить для консультации

Для первичной оценки ситуации достаточно набора копий. Подготовьте договор социального найма или ордер, паспорта нанимателя и членов семьи, выписку из домовой книги, свидетельства о рождении детей, решение или распоряжение о признании дома аварийным, письменное предложение администрации, если оно было, и фотографии дома и помещений.

Хорошо, если вы сразу опишете хронологию: когда дом признали аварийным, когда пришло уведомление, какие предложения делала администрация, что вы отвечали. Хронология помогает определить, нет ли у вас права на судебную защиту в связи с бездействием, и на какой стадии находится спор.

Адвокат изучит документы и скажет, какие требования заявлять, нужен ли технический эксперт и каковы риски. Если муниципалитет подал иск о выселении, важен срок на подготовку возражений. Не откладывайте обращение до дня заседания: доказательства, которые не успели представить вовремя, суд может не принять.

Если у вас несколько зарегистрированных, но не проживающих человек, заранее выясните, кто и почему выехал. От этого зависит, кого включат в договор, и от этого же зависит размер предоставляемой площади. Любые отказы и соглашения между членами семьи оформляйте письменно.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта stroitelnyespory1@gmail.com