Объекты КИТ: споры

Споры по объектам комплексного развития территорий возникают у организаций и предпринимателей, чьи земельные участки, здания и арендные права попали в границы проекта, а также у застройщиков и подрядчиков, которые этот проект реализуют. Проект такого рода называют по-разному: КРТ, КИТ, договор о комплексном развитии. Юридическая основа у них общая: глава Градостроительного кодекса о комплексном развитии территорий, Земельный кодекс и Гражданский кодекс. Главный вопрос на старте один: что именно в вашем положении можно оспорить, перед кем и в какие сроки.

Если ваш участок или здание включены в границы территории, начните с трёх документов: решения о комплексном развитии, договора о развитии территории и проекта планировки. Из них видно, кто отвечает за расселение и снос, какие обязательства взял на себя застройщик, когда у органа власти появляется право изъять недвижимость и кому достаётся компенсация. Оспаривать приходится не «проект вообще», а конкретный акт: решение органа власти, условие соглашения, отказ в заключении договора, размер выкупной цены.

Сайт ведёт адвокат, который сопровождает строительные компании и предпринимателей. Ниже разобраны виды соглашений, порядок изъятия, расчёт компенсаций и типичная судебная картина. Все выводы даны как ориентиры: итог зависит от текста договора, даты принятия решений и состава документов.

Из каких соглашений состоит проект и кто в них участвует

Проект комплексного развития держится на цепочке документов. Сначала орган публичной власти принимает решение о комплексном развитии территории: определяет границы, вид (застроенная, незастроенная территория, развитие по инициативе правообладателей) и предельные сроки. Потом заключается договор о комплексном развитии. Его подписывают орган власти и лицо, которое проект реализует: оно либо выигрывает аукцион на право заключить договор, либо получает право без торгов как правообладатель, если закон это позволяет.

Вокруг основного договора обычно появляются производные соглашения. Это договоры подряда и субподряда на снос, инженерные сети и строительство, соглашения об инвестировании между организациями, договоры аренды и сервитуты, соглашения с собственниками о выкупе или обмене объектов. Каждое из них порождает собственный спор, и каждый подчиняется своим правилам.

Основные группы споров на этом этапе:

• несогласие правообладателя с включением его участка или здания в границы территории;
• отказ органа власти в заключении договора с инициатором из числа правообладателей;
• спор между участниками торгов о допуске и итогах аукциона;
• споры между застройщиком и подрядчиками о ценах, сроках и актах приёмки;
• требования органа власти к застройщику за просрочку встречных обязательств по договору.

Отдельно стоит развилка по подведомственности. Решения, нормативные акты и действия органов власти оспариваются по правилам административного судопроизводства или, если заявитель предприниматель и дело связано с экономической деятельностью, в арбитражном суде. Споры между коммерческими участниками проекта идут в арбитражный суд по АПК РФ. Ошибка в выборе суда стоит месяцев, поэтому её лучше исключить до подачи документов.

Что считается обязательствами застройщика и подрядчика

Договор о комплексном развитии территории закрепляет перечень объектов, которые должны появиться, и этапы работ. В нём обычно указаны сроки подготовки документации по планировке, расселения, сноса, строительства инженерной и социальной инфраструктуры, ввода объектов. Для подрядчика важны не общие обязательства застройщика, а перечень работ, который ему передан и подтверждён договором подряда: именно по нему считается цена, неустойка и срок.

Типичная проблема подрядчика на таких проектах связана с зависимостью от графика заказчика. Площадка не освобождена, прежние собственники не выехали, сети не отключены, разрешительные документы получены с опозданием. Подрядчик вправе заявить о простое и приостановить работы, если заказчик не передал площадку или не обеспечил условия. Ссылаться на это нужно письменно и сразу: уведомление о простое с указанием причины, даты и затрат. Молчание подрядчика потом читается судом как согласие продолжать без претензий.

Для заказчика зеркальные риски выглядят иначе. Подрядчик сорвал сроки, а заказчик, в свою очередь, обязан перед органом власти по договору о комплексном развитии. Неустойку по основному договору застройщик пытается переложить на подрядчика. Суд проверяет, есть ли причинная связь между просрочкой подрядчика и штрафом, который начислил орган власти, и учитывает собственные нарушения заказчика.

Сводка по обязательствам, из которых чаще всего вырастают споры:

Как проходит изъятие недвижимости для проекта

Изъятие земельных участков и расположенных на них объектов для государственных или муниципальных нужд идёт по процедуре, которую задают Земельный кодекс и Гражданский кодекс. Решение об изъятии принимает уполномоченный орган. Правообладателям направляют уведомление и проект соглашения об изъятии. Если соглашение не подписано, орган вправе обратиться в суд с иском об изъятии, но не раньше установленного срока после направления проекта соглашения.

Практически важны три момента. Первый: уведомление должно быть направлено надлежащим образом, иначе сроки не начинают течь. Второй: нужно проверить, что участок включён в перечень обоснованно, и законным ли было решение об изъятии как таковое. Третий: правообладатель вправе потребовать выкупную цену по рыночной оценке, а не по цене, которую предлагает орган власти.

Если вы арендатор, ваше положение иное. Права арендатора не исчезают сами собой после решения об изъятии. Договор аренды прекращается по основаниям, предусмотренным законом и договором, а убытки арендатора, включая стоимость неотделимых улучшений и упущенную выгоду, предъявляют по правилам Земельного кодекса.

Иск об изъятии не заканчивает спор, а переносит его в стадию определения цены. Ответчику важно успеть заявить ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы и подготовить вопросы эксперту. Если пропустить этот этап в первой инстанции, в апелляции его воспроизвести сложнее.

Как считают компенсации и что в них включают

Выкупная цена складывается из рыночной стоимости участка и объектов на нём, а также убытков, которые правообладатель несёт из-за изъятия. К убыткам относят расходы на переезд и поиск нового места, затраты на досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами, упущенную выгоду, которую можно подтвердить документами. Для действующего бизнеса это договоры аренды с доверителями, выручка, штрафы по контрактам, которые нельзя исполнить.

Рыночную стоимость определяет независимый оценщик. Отчёт должен быть составлен на дату, которая важна по закону, с использованием корректных аналогов. Типичные причины, по которым отчёты признают недостоверными:

• аналоги подобраны из другого района или другой категории земель;
• не учтены улучшения, инженерные сети, подъездные пути;
• расчёт выполнен без учёта вида разрешённого использования;
• оценщик не имел полного пакета документов на объект.

Если отчёт стороны оспаривается, суд назначает судебную экспертизу. Результат она даёт в виде заключения, которое стороны вправе оспаривать через вопросы эксперту, рецензию и ходатайство о повторной экспертизе. Для подрядчиков и поставщиков проекта вопрос компенсации стоит иначе: их требования идут к застройщику по договорам, а не к органу власти.

Судебная практика и позиция сторон

Судебная практика по комплексному развитию территорий формируется на уровне арбитражных судов округов и судов общей юрисдикции, а ориентиры дают разъяснения высшей судебной инстанции и обзоры по спорам об изъятии. Единообразия по всем вопросам нет, поэтому каждое дело требует подбора аналогов по региону и по составу участников. Подобрать их можно через картотеку арбитражных дел и банк решений на сайтах судов.

Что видно из практики в общем виде. Суды внимательно проверяют процедуру: уведомления, сроки, содержание решения. Нарушение процедуры нередко достаточно для отмены акта, но не всегда ведёт к восстановлению прежнего положения: орган власти может принять решение повторно. По вопросам цены суды опираются на судебную экспертизу, и её результат часто меняется по сравнению с отчётом любой из сторон. По спорам между застройщиком и подрядчиком суды ищут баланс: неустойку снижают, если она явно несоразмерна последствиям, простой оценивают по документам, а ссылки на «общую зависимость от проекта» не принимают без подтверждения.

Ошибки сторон, которые встречаются чаще всего:

1. Заявление о простое подано задним числом, когда работы уже завершены.
2. Акты КС-2 подписаны без замечаний, хотя объём не соответствует факту.
3. Отчёт оценщика заказан у лица, которое не вправе проводить оценку этого вида объектов.
4. Иск подан с пропуском срока на оспаривание акта органа власти.
5. Не заявлено ходатайство об экспертизе в первой инстанции.

Отдельный сюжет составляют обеспечительные меры. Правообладатель, который оспаривает решение об изъятии, вправе просить суд запретить до рассмотрения дела совершать действия по сносу и регистрации перехода прав. Суд оценивает, насколько реальна угроза и затруднит ли её исполнение будущее решение. Заявление нужно подкрепить документами: уведомлением, графиком расселения, письмами застройщика о начале демонтажа. Общие слова о возможном ущербе суд не принимает.

Ещё одна типичная ситуация: застройщик по договору о развитии территории предлагает собственнику нежилого здания обмен на помещение в будущем объекте. Такое соглашение не следует подписывать без проверки сроков передачи, площади, отделки и порядка ответственности за просрочку. Если обещанный объект не будет построен, требования к застройщику придётся предъявлять уже по неисполненному обязательству, а не по выкупной цене. Поэтому условия обмена сверяют с рыночной стоимостью изымаемого объекта и фиксируют штраф за срыв передачи.

Сроки и порядок действий для правообладателя и подрядчика

Срок для оспаривания решения органа власти зависит от вида судопроизводства. В арбитражном суде заявление об оспаривании ненормативного акта подают в течение трёх месяцев со дня, когда заявитель узнал о нарушении. По административному делу в суде общей юрисдикции срок также ограничен и исчисляется по правилам КАС РФ. Сроки на претензионный порядок по договорным спорам задаёт договор, а при его отсутствии применяется АПК РФ, который требует направить претензию и дождаться ответа за 30 календарных дней, если иное не предусмотрено законом.

Рабочий порядок для правообладателя выглядит так:

1. Получить копии решения о комплексном развитии, проекта планировки и уведомлений об изъятии.
2. Проверить права на объекты в выписке ЕГРН и договорах аренды.
3. Заказать оценку недвижимости и убытков.
4. Направить возражения в орган власти и застройщику.
5. При отказе подать иск или заявление, одновременно заявив ходатайство об обеспечительных мерах, если угроза изъятия реальна.

Подрядчику на проекте полезно иной порядок. Нужно вести журнал работ, письменно фиксировать простои и передачу площадки, не подписывать акты сдачи с оговорками, о которых нет документа, собирать подтверждения затрат на технику и персонал. При нарушении оплаты претензию отправляют почтой с описью, после чего подают иск в арбитражный суд.

Какие документы нужны и когда подключать адвоката

Пакет документов определяется ролью. Правообладателю нужны: выписки ЕГРН, договоры аренды и субаренды, технические паспорта, документы о капитальных вложениях, бухгалтерские данные о выручке с объекта, акты и платёжные документы по улучшениям. Подрядчику: договор подряда, смета, график работ, акты по формам КС-2 и справки по КС-3, журнал общих работ, переписка и уведомления, исполнительная документация. Застройщику: решение о комплексном развитии, договор о развитии, согласования, графики расселения.

Адвокатская поддержка нужна раньше суда. Адвокат анализирует договоры и акты, отвечает на претензии, помогает построить позицию так, чтобы она выдерживала экспертизу. В суде представитель готовит ходатайства об экспертизе, формулирует вопросы эксперту, участвует в заседаниях и обжалует решение. В исполнительном производстве работа продолжается: взыскание с публичного образования имеет особенности, которые стоит знать заранее.

Если вы получили уведомление об изъятии, проект соглашения или претензию по договору, сохраните документы, отметку о получении и конверт. Не подписывайте соглашение до оценки: изменить цену после подписания почти невозможно. Не оставляйте ответ органа власти без возражений: молчание оценивается как согласие с проектом.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта stroitelnyespory1@gmail.com