Расселение из аварийного жилья

Расселение из аварийного жилья — это переселение жильцов дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в другие помещения или выплата им денег. Порядок зависит от статуса: собственники получают выкупную цену либо жильё взамен, наниматели по социальному найму — другое благоустроенное жильё по договору социального найма. Очерёдность расселения определяет региональная адресная программа, но программа не отменяет прав жильцов: если дом признан аварийным, а жильё опасно для жизни, человек вправе требовать расселения в судебном порядке и не обязан ждать год за годом очереди из списка. Ниже описано, как устроена очередь, что такое равнозначное жильё, как идут суды и какие шаги нужно сделать самому жильцу.

Как устроена очередь расселения и чем она определяется

Чаще всего люди называют очередью срок, указанный в региональной программе переселения из аварийного жилищного фонда. В программе перечислены адреса домов, признанных аварийными до определённой даты, плановые сроки расселения и источники финансирования. Основание программ — Федеральный закон о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и региональные законы и постановления правительств субъектов.

Дом может оказаться в программе, а может и не попасть в неё. Бывает, что аварийными признали дома позже контрольной даты программы, и тогда расселение проходит по муниципальной программе или вообще не имеет сроков. Отсутствие дома в программе не лишает жильцов права. Высшая судебная инстанция неоднократно разъясняла, что исполнение обязанностей по Жилищному кодексу РФ не ставится в зависимость от включения дома в программу.

Отдельный вид очерёдности — внеочередное предоставление жилья по статье 57 Жилищного кодекса РФ. Оно относится к гражданам, состоящим на учёте нуждающихся в жилье и проживающим в помещениях, которые признаны непригодными для проживания. Здесь нужны два условия: признание непригодности по заключению комиссии и постановка на учёт в качестве нуждающегося по малоимущности. Если человек не стоит на учёте, он идёт по другому основанию — как наниматель или собственник аварийного дома — и тогда регулирование определяет статья 87 или статья 32.

Практический вывод: прежде чем писать заявление, определите, по какой норме вы претендуете на расселение. Основание влияет на то, что вы можете требовать, в какие сроки и по какой процедуре. Типичная ошибка — ссылаться на очередь по программе, когда право возникает из статьи 87, и наоборот.

Как добиться включения в программу и ускорить расселение

Если дом признан аварийным, но в программу не включён, жильцы начинают с письменных обращений. Первый адресат — администрация муниципального образования, второй — региональный орган, ответственный за жилищную политику. В обращении указывают реквизиты заключения комиссии и распоряжения, описывают состояние дома, прикладывают технические заключения и фотографии.

Следующий шаг — жалоба в прокуратуру. Прокурор вправе проверить бездействие органа и внести представление либо обратиться в суд в интересах неопределённого круга лиц. Дополнительно можно обратиться в государственную жилищную инспекцию и в органы строительного надзора с просьбой оценить опасность и принять меры, например запретить эксплуатацию помещений.

Если письма не помогли, подают иск о понуждении администрации. Иск предъявляют отдельные собственники, наниматели или группа жильцов. В заявлении просят обязать орган власти принять решение об изъятии земельного участка и жилых помещений, предоставить жильё, определить выкупную цену. Суд устанавливает срок исполнения, и этот срок учитывает опасность дома. При наличии угрозы обрушения суд вправе обязать расселить жильцов немедленно или в короткий срок.

Дополнительный способ повлиять на очередь — обращение жильцов от собственного имени всем домом. Совместное заявление и общее собрание собственников, где принято решение просить включить дом в программу, показывают орган власти единство позиции и облегчают работу с документами. Протокол собрания приобщают к обращениям.

Если дом предназначен под комплексное развитие территории, расселение может проходить по договору с застройщиком, который берёт на себя обязанности по предоставлению помещений. В такой схеме собственник получает жильё либо денежную сумму по соглашению. Права жильцов определяют условия решения о комплексном развитии и закон, поэтому перед подписью необходимо изучить проект соглашения и сравнить предложенные условия с выкупной ценой.

Что считается равнозначным жильём и как его сравнивать

Для нанимателей закон требует предоставить другое жилое помещение, благоустроенное применительно к условиям соответствующего населённого пункта, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, отвечающее санитарным и техническим требованиям и находящееся в границах этого населённого пункта. Эти критерии зафиксированы в статье 89 Жилищного кодекса РФ.

Сравнивают прежде всего общую площадь. Сопоставляют не жилую, а общую площадь квартиры или комнаты, включая кухню, коридор, санузел. Если нанимателю предоставили меньше, чем он имел, это нарушение, кроме случаев, когда он дал письменное согласие. Суд принимает такое согласие только если оно добровольное и сделано с пониманием последствий.

Благоустроенность оценивают по набору коммуникаций: водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, газ при наличии в населённом пункте. Жильё в доме без канализации не будет равнозначным, если прежнее жильё было с канализацией.

Санитарные и технические требования проверяют по правилам, которые утверждены постановлением Правительства РФ, и по строительным нормам. Новый дом, не принятый в эксплуатацию, или квартира без отделки, пригодной для проживания, под такие требования не подходят.

Закон не требует, чтобы квартира находилась в том же районе города, но не допускает переселения в другой населённый пункт. Суды отличают случаи, когда жильё предложено в границах городского округа, и случаи, когда оно находится за его пределами. Дом, расположенный в другом посёлке, не признают равнозначным, даже если площадь совпадает.

Суды по расселению: подведомственность, иск и доказательства

Иски жильцов о расселении рассматривают районные суды общей юрисдикции по месту нахождения жилья. Иск подаётся к администрации муниципального образования, а при необходимости к региональному органу, если финансирование программы идёт через него. Государственная пошлина зависит от вида требования; требования неимущественного характера оплачиваются фиксированной суммой, а об определении выкупной цены исходят из заявленной суммы.

В исковом заявлении указывают кто истец и в каком качестве занимает жильё, реквизиты решений комиссии и администрации, обстоятельства, подтверждающие опасность дома, и точные требования. Если вы требуете предоставить жильё, описывайте характеристики: общая площадь, место нахождения, благоустроенность.

Доказательствами служат: заключение комиссии, распоряжение, правоустанавливающие документы, технический паспорт, заключение обследования, письма и ответы органа власти, справки о составе семьи, а в спорах о равнозначности отчёт оценщика или заключение эксперта. Свидетельские показания жильцов других квартир подтверждают состояние дома, но не заменяют документов.

Решение суда подлежит исполнению в установленный срок. Если администрация затягивает исполнение, взыскатель обращается к судебным приставам-исполнителям, а затем вправе поставить вопрос о денежной компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок по закону № 68-ФЗ. Также возможен судебный штраф с должностных лиц, хотя применяется он редко.

Если решение суда нарушает права, его обжалуют в апелляционном порядке в течение месяца после принятия в окончательной форме. После апелляции возможна кассационная жалоба. Апелляционную жалобу рассматривает областной суд, а кассационную суд кассационной инстанции.

Типичные возражения администрации и как на них отвечать

Первое возражение: дом не включён в программу, и средств нет. Ответ: обязанность по предоставлению жилья нанимателям и по изъятию у собственников не зависит от программы, а отсутствие бюджетных средств не освобождает от исполнения закона. Суд может определить срок исполнения с учётом бюджетного процесса, но не вправе отказать.

Второе возражение: дом признан аварийным, но не подлежит сносу, а подлежит реконструкции. Тогда расселение временное, и право на постоянное жильё не возникает. Проверьте, что именно указано в распоряжении: если принято решение о сносе, ссылка на реконструкцию неправомерна.

Третье возражение: жилец не состоит на учёте. Для нанимателя по статье 87 учёт не нужен. Для внеочередного предоставления по статье 57 он необходим, и тогда возражение обоснованно.

Четвёртое возражение: жилец проживает без прав. Здесь жильцу нужны доказательства законного вселения: ордер, договор, решения. Давность проживания и оплата услуг служат дополнительными аргументами, но сами по себе права не создают.

Пятое возражение: предложенное жильё равнозначно. Ответ по разделу выше: сравните площади, благоустройство, этажность, расположение и состояние. Если разница значительна, закажите заключение независимого специалиста или попросите суд назначить экспертизу.

Шестое возражение: заявитель пропустил срок. Для требований, связанных с длящимся бездействием, срок исчисляется непрерывно, но для требований о выкупной цене он может начинаться с момента нарушения права. Точную квалификацию определяют по обстоятельствам.

Пока ждёте расселения: платежи, безопасность и временное жильё

Ожидание расселения может растянуться, а дом продолжает разрушаться. В этот период у жильцов остаются обязанности и права, которые стоит знать заранее.

Собственник платит взносы на капитальный ремонт и коммунальные услуги, пока не прекращено его право. Решение о том, что дом аварийный, само по себе не освобождает от платежей, но если дом исключён из региональной программы капитального ремонта, взносы прекращаются в порядке, установленном региональным законом. Жильцам стоит проверить, не продолжают ли им начислять платежи по статьям, которые уже не должны взиматься.

Управляющая организация обязана поддерживать безопасное состояние общего имущества, пока дом не расселён: следить за кровлей, подъездами, инженерными системами. Если организация бездействует, жильцы пишут в жилищную инспекцию и фиксируют нарушения. При угрозе обрушения или отключении коммуникаций вопрос о временном выселении решает комиссия по чрезвычайным ситуациям.

Временное жильё предоставляют из маневренного фонда по договору найма на период, пока не будет решён основной вопрос. Оно не заменяет постоянного жилья, и подписание такого договора не отказывает от права на расселение. Условия временного найма стоит прочитать внимательно: срок, размер платы, обязанность освободить помещение.

Если ущерб имуществу причинён обрушением, затоплением или иным разрушением дома, собственник вправе требовать возмещения вреда от лица, ответственного за содержание. Для этого фиксируют ущерб актом, привлекают оценщика, направляют претензию управляющей организации или собственнику дома, а при отказе подают иск.

Отдельная категория споров — отключение коммуникаций до расселения. Ресурсоснабжающие организации иногда отключают газ и электричество, ссылаясь на аварийность. Отключение допускается только в случаях, прямо предусмотренных правилами, и должно сопровождаться уведомлением. Если оно произведено без оснований, жильцы вправе потребовать восстановления.

Практика: как действовать жильцу шаг за шагом

Шаг 1. Получите документы о признании дома аварийным и о включении в программу, если она есть. Запросите копию в администрации и на сайте муниципалитета.

Шаг 2. Определите свой статус и норму права: собственник по статье 32, наниматель по статье 87, малоимущий вне очереди по статье 57. Сформулируйте, что именно вы требуете: жильё, выкуп или включение в очередь.

Шаг 3. Соберите документы: выписки, договоры, технический паспорт, справки, квитанции об оплате, фотографии состояния дома, заключения специалистов.

Шаг 4. Подайте письменное заявление в администрацию и получите ответ, а при отказе или молчании обратитесь в прокуратуру и жилищную инспекцию.

Шаг 5. Подайте иск в районный суд. Если дом опасен, просите принять меры по обеспечению иска и рассмотреть дело ускоренно, представив заключение об угрозе.

Шаг 6. После решения проверьте его исполнение, обратитесь к приставам при необходимости и не освобождайте помещение до получения жилья или денег.

Компании, у которых в аварийном доме расположены офисы или склады, действуют иначе: расселение нежилых помещений законом не предусмотрено, поэтому с собственником спорят о выкупе, об аренде, об убытках. Для компании важны договор аренды, право собственности и документы об убытках.

Адвокат оценивает основание требований, готовит обращения и иск, участвует в заседаниях, обжалует решения и контролирует исполнение.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта stroitelnyespory1@gmail.com