Аварийное состояние здания: споры

Споры об аварийном состоянии здания возникают, когда собственник, жилец, управляющая организация, арендатор или подрядчик по-разному оценивают его техническое состояние и ответственность за него. Здание признают аварийным не по заявлению стороны, а по заключению межведомственной комиссии на основании положения, которое утверждено постановлением Правительства РФ № 47. Комиссия опирается на заключение специализированной организации о результатах обследования несущих конструкций. Решение органа местного самоуправления о признании или отказе можно оспорить в суде. Если в аварийности виновен подрядчик, который строил или ремонтировал здание, к нему предъявляют требования по гарантии на результат работ. Эта страница объясняет, кто и в каком порядке доказывает аварийное состояние и где его оспаривать.

Кто и по каким основаниям признаёт здание аварийным

Признание аварийным — административная процедура, у которой есть заявитель, комиссия и итоговое решение. Заявителем выступает собственник помещения, наниматель по договору социального найма, орган государственного надзора или сам орган местного самоуправления. Для нежилых зданий заявителем может стать арендатор или собственник, хотя порядок для жилых и нежилых объектов отличается.

Комиссию создаёт муниципалитет или, для федеральной собственности, соответствующий федеральный орган. Она рассматривает заявление, акт обследования и заключение специализированной организации. Организация, готовящая заключение, должна иметь допуск на проведение обследования строительных конструкций (членство в СРО). Если заключение подготовлено без такого права, администрация вправе его не принять, и это основание для отказа во многих делах.

Комиссия принимает одно из решений: здание соответствует требованиям и пригодно, здание подлежит капитальному ремонту, реконструкции или модернизации, здание аварийно и подлежит сносу или реконструкции. Только после заключения о признании аварийным орган местного самоуправления принимает распоряжение, и с этого момента у собственников и нанимателей появляются права на расселение, изъятие и компенсацию.

Основанием для вывода об аварийности служат утрата несущей способности конструкций, деформации фундамента и стен, разрушение перекрытий, которые приводят к угрозе обрушения. Износ сам по себе, даже значительный, не равен аварийности: для этого нужны подтверждённые инструментально опасные дефекты.

Как провести независимое обследование и чем доказать аварийность

Решающее значение имеет качество технического заключения. Суд оценивает его по критериям: кто проводил обследование, какие методы применены, есть ли инструментальные замеры, на какие нормы сослался исполнитель.

Хорошее заключение содержит описание объекта и его конструктивной схемы, результаты вскрытий и замеров прочности материалов, фотографии дефектов, оценку скорости развития дефектов и вывод о категории технического состояния. Различают нормативное, работоспособное, ограниченно работоспособное, аварийное состояние. Категория «аварийное» предполагает угрозу обрушения и необходимость срочных мер. Если эксперт приходит к выводу об ограниченно работоспособном состоянии, комиссия вправе направить здание на ремонт, а не на снос.

Что обычно добавляют к заключению:

• техническую документацию на здание, включая проект и паспорт БТИ;
• акты осмотров управляющей организации и предписания контролирующих органов;
• результаты геодезического мониторинга осадок, если они проводились;
• фотографии и видео с датами, переписку с управляющей организацией об обращениях;
• справки о выполненных ремонтах и о сроках, когда они проводились.

Если стороны спорят о причинах дефектов, назначают судебную строительно-техническую экспертизу. Вопросы эксперту формулируют конкретно: соответствует ли состояние несущих конструкций нормативным требованиям, какова причина образования трещин и деформаций, когда они возникли, можно ли устранить дефекты ремонтом и какова стоимость, нарушены ли технологии при строительстве. Расплывчатый вопрос даёт расплывчатый ответ, поэтому формулировки стоит согласовать со специалистом до заседания.

Подрядчик, ответственный за последний ремонт или строительство, заинтересован в собственном обследовании: оно показывает, что дефекты возникли из-за эксплуатации, а не из-за некачественных работ.

Кто отвечает за аварийное состояние

Ответственность зависит от причины. Основных причин несколько: ошибки проектирования, нарушения при строительстве, отсутствие своевременного ремонта, нарушения при эксплуатации, внешние воздействия, например соседнее строительство или подтопление.

Собственник здания несёт бремя его содержания по статье 210 Гражданского кодекса РФ. Для многоквартирного дома содержание общего имущества лежит на собственниках помещений и на управляющей организации, которая приняла дом по договору управления. Управляющая организация отвечает за выполнение работ по содержанию и текущему ремонту, а решения о капитальном ремонте принимают собственники и региональный оператор.

Строитель отвечает по правилам о подряде. Для зданий и сооружений гарантийный срок на недостатки, если договор не устанавливает иной, составляет пять лет по статье 756 Гражданского кодекса РФ, а подрядчик отвечает за недостатки, обнаруженные в этот срок, если не докажет, что они возникли по иным причинам. Заказчик обязан заявить требования в пределах гарантийного срока и действовать добросовестно: после обнаружения дефектов уведомить подрядчика и обеспечить осмотр.

Проектировщик отвечает за ошибки в проектной документации, а изыскатель за неверные данные изысканий. В спорах о гарантии часто привлекают и их, чтобы выяснить, откуда пришёл дефект.

Соседний застройщик, чьи работы привели к деформации здания, отвечает за вред по правилам деликтной ответственности. Чтобы доказать связь, нужна экспертиза, которая сопоставит время начала работ, виды воздействий и появление дефектов.

Если организация-собственник не сделала ремонт вовремя, а ей выдавали предписания, суд учтёт это при распределении ответственности и при оценке вины. Предписания и письма с отказом финансировать ремонт — ключевые доказательства.

Отселение и последствия признания для арендаторов и собственников помещений

Признание здания аварийным запускает расселение. Для жилых домов порядок определяют Жилищный кодекс РФ и региональные программы переселения. Для нежилых помещений отдельного механизма расселения нет, поэтому спор идёт о выкупе, о досрочном расторжении аренды, о возврате арендных платежей и убытках.

Арендатор, у которого здание признали аварийным, вправе ставить вопрос о расторжении договора аренды, если помещение стало непригодным для использования. По статье 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, пригодном для использования, а статья 612 даёт арендатору право требовать уменьшения платы или расторжения при недостатках, о которых он не знал. Если арендодатель знал об аварийном состоянии и скрыл его, арендатор требует возмещения убытков.

Собственник нежилого помещения в аварийном здании сталкивается с ограничениями: вводить здание в оборот и привлекать финансирование трудно, банки отказываются принимать такие объекты в залог, а страхование дорожает. Если здание изымают для муниципальных нужд, собственник вправе получить возмещение по правилам об изъятии земельного участка и расположенных на нём объектов, а размер определяет оценка рыночной стоимости.

Отдельная проблема — предписания надзорных органов об ограничении эксплуатации. Если жилищная инспекция или орган строительного надзора запретил использовать помещения, собственник обязан выполнить запрет. Нарушение влечёт административную ответственность по Кодексу об административных правонарушениях РФ, а при причинении вреда людям возможна и уголовная.

Как оспорить решение комиссии или распоряжение администрации

Решение межведомственной комиссии и распоряжение органа местного самоуправления можно оспорить в суде. Дела рассматриваются в порядке административного судопроизводства по Кодексу административного судопроизводства РФ, если заявитель гражданин. Если спор возник между организациями и касается их экономической деятельности, подведомственность определяется арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Административный иск подаётся в суд общей юрисдикции по месту нахождения органа, принявшего решение, или по месту жительства истца-гражданина. Срок для обращения составляет три месяца и считается с момента, когда заявитель получил решение или узнал о нём. Пропуск можно восстановить, если причины уважительны, но рассчитывать на это не стоит.

В иске заявитель просит признать незаконным заключение комиссии и обязать её повторно рассмотреть вопрос, либо признать незаконным распоряжение и обязать принять решение о сносе или реконструкции. Он указывает нарушенные нормы: комиссия не провела осмотр, не получила заключение специализированной организации, не проверила все основания для признания аварийным, не оценила представленное заявителем заключение.

Суд не заменяет комиссию собственным решением, но вправе назначить судебную экспертизу и, опираясь на её выводы, признать решение незаконным. После вступления решения в силу комиссия повторно рассматривает заявление с учётом выводов суда. Отказ исполнять судебный акт обжалуется, а на должностное лицо возможно наложение судебного штрафа.

Расходы и сроки: из чего складывается стоимость спора

Спор об аварийности дорог из-за экспертиз. Основные статьи расходов: обследование специализированной организацией до подачи иска, судебная строительно-техническая экспертиза, государственная пошлина, услуги представителя. Стоимость обследования зависит от размера и сложности здания и числа вскрытий, а судебная экспертиза оплачивается стороной, которая заявила ходатайство, с последующим распределением расходов между сторонами.

Судебные расходы по правилам процессуальных кодексов возмещает проигравшая сторона, но суд снижает расходы на представителя до разумных пределов и оценивает объём работы, сложность дела и количество заседаний. Поэтому важно сохранять договор, акты оказанных услуг и платёжные документы.

Сроки растягиваются из-за экспертизы: судебная экспертиза строительных конструкций занимает от нескольких недель до нескольких месяцев в зависимости от загрузки учреждения. Апелляционная жалоба на решение подаётся в течение месяца после принятия решения в окончательной форме, а кассационная в суд кассационной инстанции возможна после апелляции.

Если здание признано аварийным, но расселения нет, жильцы и собственники нередко ждут годами. Тогда к спору добавляются иски о понуждении органа власти исполнить обязанность, о компенсации за невозможность пользоваться помещением и о выплате выкупной цены. Эти иски самостоятельны, и каждый имеет свой срок давности, поэтому их планируют заранее, а не по мере обострения.

Предварительная оценка перспектив в таких делах строится на трёх вопросах: есть ли заключение организации с допуском, соблюдена ли процедура комиссией и в какие сроки заявитель обратился в суд. Если хотя бы по одному из вопросов позиция слабая, лучше сначала усилить доказательства, чем подавать иск в спешке.

Практический порядок действий для сторон спора

Собственнику или арендатору. Сфотографируйте дефекты с датами, направьте письменные обращения в управляющую организацию и в жилищную инспекцию, закажите обследование в организации с допуском СРО. Подайте заявление в комиссию с заключением. Если отказали, получите письменный отказ и оспаривайте его в установленный срок.

Управляющей организации. Сохраните акты осмотров, планы ремонтов, протоколы собраний собственников о ремонте и отказах от финансирования. Они показывают, что вы предлагали устранить дефекты, а решение принимали собственники.

Подрядчику, которого привлекают как ответственного за недостатки. Запросите заключение и исполнительную документацию, проверьте, не истёк ли гарантийный срок, закажите собственную экспертизу, ходатайствуйте о проведении судебной экспертизы и участвуйте в осмотре. До осмотра проверьте, что объект сохранён в том виде, в каком был при дефекте: вскрытие и ремонт без вашего участия лишают возможности доказывать иные причины.

Заказчику, который требует устранить недостатки. Направьте претензию с описанием дефектов, сроком на устранение и предупреждением о праве заказать работы третьим лицам за счёт подрядчика. Расходы на устранение третьими лицами придётся подтвердить сметой и актами. При отказе подрядчика подавайте иск в арбитражный суд, если стороны организации.

Адвокат помогает определить надлежащего ответчика, сформулировать вопросы эксперту, подготовить доказательства, проверить допустимость заключений и сроки, а также представляет интересы доверителя в суде.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта stroitelnyespory1@gmail.com