Денежная компенсация вместо квартиры

Денежная компенсация вместо квартиры при реновации возможна не всегда: она зависит от правового статуса собственника, от условий программы и от согласия города. По общему правилу собственник сносимого жилья получает равнозначную квартиру, а деньги выплачиваются при выкупе аварийного жилья по Жилищному кодексу либо в случаях, прямо предусмотренных актами города. Размер выкупной цены определяет оценка, и именно оценка чаще всего становится предметом спора.

Если собственник хочет получить деньги, ему нужно выяснить три вещи: допускает ли его программа такую выплату, из чего складывается сумма и как её проверить. Ответы находятся в акте города, в соглашении об изъятии и в отчёте оценщика. Ниже описано, как считают возмещение, кто и как оценивает недвижимость, какие споры возникают и что делать, если сумма занижена.

Когда вместо квартиры выплачивают деньги

Выплата денег предусмотрена в нескольких ситуациях. Первая ситуация это изъятие жилого помещения в аварийном доме по статье 32 Жилищного кодекса: собственник получает выкупную цену либо по соглашению с органом власти, либо по решению суда. Вторая ситуация это изъятие земельного участка и недвижимости для государственных или муниципальных нужд по Земельному и Гражданскому кодексам. Третья ситуация это согласие города на выплату вместо предоставления квартиры в рамках программы переселения, если акт города такой вариант допускает.

В Жилищном кодексе указано, что собственник аварийного жилья вправе требовать либо предоставления другого жилья с зачётом его стоимости, либо выкупа. Выбор принадлежит собственнику только в случаях, когда дом не включён в программу переселения с финансированием строительства жилья. Если же дом включён в такую программу, городу позволено ограничиться предоставлением квартиры, и деньги собственник вправе получить лишь по соглашению.

Поэтому первый вопрос к организации звучит так: по какой процедуре расселяется дом. Ответ записывают в письме. Если процедура изъятия идёт по статье 32 Жилищного кодекса, права собственника шире, а если в рамках городской программы реновации, права определяются её условиями.

Для собственников нежилых помещений в расселяемом доме действует иная логика. Они получают возмещение при изъятии недвижимости и земельного участка по правилам Гражданского и Земельного кодексов, а размер возмещения определяет оценка, учитывающая рыночную стоимость, убытки и упущенную выгоду. Соглашение с ними заключает орган, принявший решение об изъятии, а при отсутствии соглашения вопрос решает суд.

Нанимателей по социальному найму выплата денег не касается: им предоставляют другое жилое помещение по договору найма, а получить денежные средства взамен они не вправе, поскольку жильё им не принадлежит.

Из чего складывается размер возмещения

Возмещение при выкупе жилья состоит из рыночной стоимости самого помещения, доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, и убытков, которые собственник несёт в связи с изъятием. К убыткам относят расходы на переезд, на временное пользование другим жильём до приобретения нового, на оформление права собственности на новое жильё и упущенную выгоду, если помещение приносило доход.

Стоимость земельного участка включают в выкупную цену независимо от того, оформлен ли он в собственность собственников. Это положение регулярно оспаривают организации, и именно оно вызывает наибольшие споры. Верховный Суд РФ в своих разъяснениях по применению Жилищного кодекса указал, что в выкупную цену входит стоимость доли на земельный участок, а при его отсутствии рассчитывается эквивалент.

Отдельная позиция это компенсация за непроизведённый капитальный ремонт. Если дом не ремонтировали, а износ превышает нормативный, собственник вправе требовать включения в выкупную цену суммы, соответствующей непроизведённому ремонту. Расчёт делает оценщик на основании технической документации.

Убытки доказывают документами. Расходы на услуги риелтора, перевозку, нотариуса, государственную пошлину за регистрацию, временную аренду жилья подтверждают договорами и чеками. Расходы на оценку, проведённую по поручению собственника, суд присуждает при условии, что оценка использована как доказательство.

Оценка недвижимости: кто, как и по каким правилам

Оценка проводится оценщиками, член саморегулируемой организации которых застрахована ответственность, на основании Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Организация, ведущая расселение, заказывает свой отчёт, а собственник вправе заказать собственный. Оба отчёта не имеют заранее установленной силы: суд оценивает их вместе с остальными доказательствами.

Отчёт проверяют по нескольким признакам. Первый признак это дата оценки: она должна быть близкой к дате соглашения, потому что рынок меняется. Второй признак это подбор аналогов: сопоставимые объекты по району, площади, состоянию и году постройки, а не квартиры в других районах. Третий признак это корректировки: их величина и обоснованность. Четвёртый признак это учёт ограничений, в том числе того, что дом аварийный.

Если собственник не согласен с отчётом организации, он вправе обратиться в суд и просить назначить судебную экспертизу. Эксперту ставят вопросы: рыночная стоимость жилого помещения на дату проведения оценки, стоимость доли в земельном участке, размер убытков. Эксперты не связаны с отчётами сторон и дают собственное заключение.

Оценщик обязан осмотреть квартиру, если доступ предоставлен, поэтому собственнику выгодно пустить его и показать улучшения: замену окон, инженерных систем, перепланировку с разрешением, качественный ремонт. Отказ от осмотра приводит к тому, что оценка делается по документам и усреднённым данным, а это обычно снижает цену. Присутствие собственника при осмотре и копия акта осмотра пригодятся потом, если оценщик скажет, что ничего не видел.

Результаты оценки можно оспорить и отдельно. Если отчёт составлен с нарушением стандартов, его признают недостоверным. Для этого нужна рецензия, подготовленная специалистом, или экспертиза качества оценки в саморегулируемой организации. Рецензия указывает на конкретные нарушения, а не просто «занижено».

Споры о размере компенсации: как они строятся

Споры начинаются с получения проекта соглашения об изъятии и отчёта оценщика. Собственник сравнивает сумму с рыночными ценами на аналогичные квартиры в своём районе и видит разницу. Разницу нужно подтвердить документами: объявления без подтверждения суд не принимает, а отчёт или заключение принимает.

Если соглашение не подписано, организация обращается в суд с иском об изъятии жилья и определении выкупной цены. Суд назначает экспертизу и устанавливает сумму. Собственник вправе подать встречный иск о взыскании убытков и об определении цены. Если организация иск не подаёт, собственник может сам потребовать выкупа и возмещения, когда дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Срок для подписания соглашения указан в проекте и его нарушение не влечёт автоматической утраты права, но даёт организации основание подать иск. Для самого собственника важен срок давности: по требованиям о возмещении убытков действует общий срок три года, который отсчитывают с момента, когда он узнал о нарушении права.

Выплата денег по решению суда происходит после его исполнения: собственник получает сумму и освобождает жильё в срок, который определил суд. Часто суд устанавливает, что освобождение происходит после выплаты. Это важная гарантия, и просить о ней нужно в самом иске или в отзыве на иск. Нельзя соглашаться на освобождение до получения денег.

Чего не хватает собственнику в типичном проекте соглашения

В проекте соглашения часто отсутствуют условия, которые защищают собственника. Первое условие это срок и порядок выплаты: без конкретной даты перечисления организация получает свободу тянуть. Второе условие это последствия просрочки выплаты: неустойка или проценты. Третье условие это момент освобождения жилья: оно должно следовать за получением денег, а не предшествовать ему. Четвёртое условие это перечень убытков, которые организация возмещает дополнительно, например, переезд и временное жильё.

Пятое условие касается состава цены: в соглашении нужно прямо написать, что в сумму входят стоимость доли на земельный участок и компенсация за непроизведённый капитальный ремонт, либо оговорить, что их размер собственник вправе оспорить. Если этих слов нет, организация потом скажет, что собственник согласился на общую сумму без оговорок.

Шестое условие это право на судебный спор после подписания. Лучше сохранить за собой возможность оспорить размер возмещения, зафиксировав в соглашении, что подписание не лишает права требовать разницу. Организации не всегда соглашаются, и тогда собственник решает, принять ли предложение полностью или продолжить спор о цене до подписания.

Седьмое условие касается совместной собственности. Если квартира принадлежит нескольким лицам, деньги делятся пропорционально долям, и каждому из них нужно отдельное указание счёта. Супруг, которому квартира принадлежит как совместно нажитое имущество, подписывает соглашение либо даёт нотариальное согласие. Без этих деталей выплата застрянет на стадии распределения.

Налоги, долги и регистрация при получении денег

Налоговые последствия получения денег зависят от основания выплаты, срока владения жильём и формы соглашения. Доход от продажи жилья облагается налогом на доходы физических лиц с учётом минимального срока владения, а для выплаты при изъятии недвижимости действуют отдельные положения Налогового кодекса. Точный ответ по вашей ситуации даёт налоговая консультация до подписания соглашения, потому что после получения денег изменить квалификацию выплаты не получится.

Долги по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт не исчезают после выплаты. Организация вправе удержать их из выкупной цены только по соглашению или по решению суда, поэтому перед подписанием нужно проверить выписки по лицевому счёту. Если задолженность уже взыскана приставами, то часть выплаты может уйти на её погашение.

В соглашении стороны указывают порядок и сроки перечисления денег: на банковский счёт собственника, в течение определённого числа рабочих дней после регистрации перехода права. Регистрацию переход права проводит Росреестр, и подаётся она с заявлением обеих сторон. Нельзя подписывать акт передачи жилья и выезжать, не получив деньги, если иной порядок в соглашении не оговорён и не гарантирован.

Если в жилье зарегистрированы дети, потребуется согласие органа опеки на отчуждение, и он вправе проверить, что ребёнок не останется без жилья. Сумма компенсации должна позволять приобрести другое жильё, и орган опеки смотрит на это при согласовании.

Практические шаги собственника: как подготовиться к расчёту

Начните с запроса письменных пояснений: по какой процедуре расселяется дом, допускается ли денежная выплата, какая сумма предложена, кем и когда проведена оценка. Затем соберите документы на квартиру: выписки из ЕГРН, технический паспорт, платёжные документы, сведения о перепланировках, документы о ремонте. Они помогут обосновать стоимость и подтвердить, что вы вкладывали в жильё.

Закажите независимую оценку у оценщика, чья квалификация подтверждена. В задании на оценку укажите цель: определение выкупной цены при изъятии, и просите учесть долю в земельном участке и непроизведённый капитальный ремонт. Сравните результат с отчётом организации и подготовьте письменные возражения.

Если сумма расходится существенно, переговоры возможны, и организация иногда пересматривает цену по результатам рецензии. Если нет, остаётся суд. Адвокат оценивает перспективы, проверяет расчёт и готовит вопросы эксперту. Он также следит, чтобы условия соглашения не лишили вас права на убытки и чтобы денежные суммы поступили до выезда.

Сохраняйте квитанции об оплате коммунальных услуг и взносов до самого момента передачи жилья: они пригодятся при расчёте задолженности и при споре о том, кто платит за период ожидания. Фотографии квартиры перед выездом нужны, чтобы после передачи никто не заявил о повреждениях.

Не подписывайте документы, содержания которых не понимаете, и не соглашайтесь на устные обещания «доплатить позже». Любая доплата должна быть записана в соглашении с суммой и сроком. Описание ситуации и копии документов можно отправить на электронную почту, указанную ниже.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта stroitelnyespory1@gmail.com