Нотариальный осмотр стройки

Нотариальный осмотр стройки — это обеспечение доказательств нотариусом, который выезжает на объект, осматривает выполненные работы, конструкции или дефекты и оформляет протокол осмотра с фотографиями. Такой протокол арбитражный суд принимает как доказательство, подтверждённое нотариусом: зафиксированные в нём обстоятельства повторно доказывать не требуется, пока оппонент не докажет, что документ недостоверен. Подрядчику и заказчику нотариальный осмотр нужен, когда состояние объекта вот-вот изменится и позже доказать его будет невозможно или сложно: новый подрядчик зайдёт на объект, дефект закроют отделкой, работы продолжатся.

К нотариусу следует идти раньше, чем дело попадёт в суд. Если иск уже подан, нотариус обеспечивать доказательства не будет, и тогда остаётся просить об этом арбитражный суд. Цена осмотра слагается из нотариального тарифа и платы за услуги правового и технического характера, а итоговая сумма зависит от площади объекта, количества снимков, объёма протокола и продолжительности выезда. Точную цифру называют в нотариальной конторе после обсуждения задачи.

Когда нотариальный осмотр стройки оправдан

Нотариальный осмотр требует времени и денег, поэтому его используют не для каждой фиксации, а там, где спор неизбежен и обычных фото и односторонних актов будет недостаточно.

Типовые поводы для обращения

• подрядчик прекращает работы после расторжения договора и хочет зафиксировать объём выполненного до прихода нового подрядчика;
• заказчик обнаружил дефекты, которые подрядчик отказывается признавать, и собирается устранять их силами третьих лиц;
• подрядчик не пускается заказчиком на площадку, хотя должен доказать, что работы сделаны, а объект ему передан;
• на объекте произошла авария, и стороны расходятся в оценке её причин и последствий;
• работы ведутся по договору без подписанной сметы или без актов, и нужно закрепить фактическое положение дел;
• генподрядчик отказывается подписывать акты, а субподрядчик уже уходит с объекта.

Когда достаточно другого способа

Если другая сторона готова участвовать в совместном осмотре и подписать акт, нотариус часто не нужен: подписанный обеими сторонами акт с фотографиями сам по себе весом. Если же спор уже в арбитражном суде, состояние объекта проверяют через судебную экспертизу или осмотр на месте, который проводит суд.

Как проходит осмотр: от заявления до выезда

Нотариус обеспечивает доказательства по правилам Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (статьи 102 и 103) и применяет нормы процессуального законодательства об осмотре.

Порядок действий заявителя

1. Найдите нотариуса, который выполняет выездные осмотры объектов недвижимости, и согласуйте дату и время.
2. Подготовьте заявление: кто обращается, какой объект, какие обстоятельства нужно зафиксировать, почему доказательство может быть утрачено.
3. Представьте документы: учредительные данные и доверенность представителя, договор подряда, документы, подтверждающие доступ к объекту.
4. Определите, кого нужно известить: заказчика, подрядчика, субподрядчика, собственника здания.
5. Обеспечьте доступ на объект в назначенное время, освещение и возможность пройти ко всем участкам.

Подготовка объекта к приезду нотариуса

До выезда стоит заранее убрать то, что мешает осмотру, но не менять само состояние объекта: нельзя ничего исправлять, дорабатывать или закрывать, иначе зафиксируется уже иная картина. Подготовьте исполнительную документацию, рабочие чертежи и перечень помещений, чтобы нотариус мог привязать описание к проекту. Если часть конструкций скрыта, заранее решите, нужно ли вскрытие, и согласуйте его с собственником. Проверьте безопасность: для подъёма на кровлю или спуска в котлован нотариусу и участникам понадобятся средства защиты и сопровождающий от площадки.

Извещение другой стороны

Как правило, нотариус уведомляет стороны и заинтересованных лиц о том, когда и где пройдёт осмотр. Неявка приглашённых проведению осмотра не препятствует. Осмотр без уведомления допустим лишь при неотложности либо при невозможности заранее определить будущих участников дела. Если другая сторона приглашена и присутствует, её замечания вносятся в протокол, и потом ей сложнее спорить с результатом.

Что нотариус делает на объекте

Нотариус лично осматривает указанные в заявлении помещения и конструкции, фиксирует их состояние, делает или поручает сделать фотографии и видеозапись под своим контролем, отмечает измерения, если заявитель обеспечил инструмент. Нотариус не даёт технической оценки: он описывает то, что видит, а не устанавливает причины дефектов и соответствие нормам.

Протокол осмотра: обязательное содержание

Протокол — итоговый документ, который пойдёт в суд. От его содержания зависит, удастся ли использовать осмотр как доказательство конкретных обстоятельств.

Как сделать описание пригодным для эксперта

Протокол читают не только судьи, но и эксперт, которому позже поручат экспертизу. Поэтому заявителю стоит заранее подготовить схему объекта с нумерацией помещений и передать её нотариусу. Описание вроде «в помещении имеются трещины» почти бесполезно. Описание «в помещении 2.14 на третьем этаже на стене по оси Б между осями 3 и 4 трещина длиной около полутора метров» позволяет эксперту найти и исследовать именно этот участок.

Участие специалиста

Заявитель может пригласить на осмотр инженера или представителя экспертной организации, чтобы он показывал нотариусу значимые участки и проводил измерения. Нотариус вправе назначить экспертизу в рамках обеспечения доказательств. Заключение специалиста, подготовленное вне этой процедуры, остаётся отдельным документом, но в связке с протоколом становится заметно убедительнее.

Что сделать после получения протокола

Сверьте протокол с тем, что происходило на объекте: адрес, названия сторон, перечень помещений, номера снимков и количество приложений. Если нотариус допустил описку, исправление нужно запросить сразу, пока обстоятельства свежи в памяти. Сделайте копии протокола и храните носитель с видео отдельно от бумажного экземпляра. Приложите протокол к претензии, чтобы другая сторона знала, чем вы располагаете, и в дальнейшем к исковому заявлению с описью вложений.

Доказательственная сила нотариального протокола

Нотариальный протокол отличается от обычного акта тем, что составлен лицом, не заинтересованным в исходе спора и действующим от имени государства.

Освобождение от доказывания

Согласно АПК РФ, обстоятельства, которые удостоверил нотариус, совершая нотариальное действие, доказывать не нужно, если подлинность нотариального документа никто не опроверг и само действие не отменено в установленном порядке. Это означает, что другой стороне недостаточно просто не согласиться с протоколом. Ей придётся оспаривать само нотариальное действие или представлять доказательства, опровергающие документ.

Пределы силы протокола

Протокол подтверждает только то, что нотариус видел и описал: наличие конструкций, их внешнее состояние, видимые дефекты, отсутствие работ на определённом участке. Он не доказывает стоимость работ, соответствие строительным нормам, причины дефектов и вину конкретного лица. Для этих выводов всё равно нужна строительно-техническая экспертиза. Однако эксперт будет опираться на зафиксированное состояние, даже если к моменту экспертизы объект изменился.

Чем осмотр могут оспорить

Другая сторона обычно ссылается на нарушение порядка: её не известили, хотя никакой срочности не было; осмотр проведён по делу, которое уже находилось в суде; описан не тот объект. Поэтому доказательства извещения и обоснование безотлагательности нужно продумывать заранее.

Сколько стоит выезд нотариуса на объект

Цена нотариального осмотра не фиксирована и определяется для каждого случая. В ней две составляющие.

Из чего складывается сумма

• государственный нотариальный тариф за обеспечение доказательств, который задан законом;
• оплата услуг правового и технического характера, где размеры определяет нотариальная палата региона;
• оплата выезда нотариуса за пределы конторы и времени, проведённого на объекте;
• изготовление протокола: число страниц, фотографий, приложений, носителей с видеозаписью.

Что увеличивает стоимость

Большая площадь объекта, многоэтажность, необходимость осматривать кровлю или подземные части, длительная видеозапись, сотни фотографий в приложении — всё это увеличивает время работы и объём протокола. Оплата специалиста, которого привлекает заявитель, идёт отдельно и в стоимость нотариального действия не входит.

Как распределяются расходы потом

Расходы на нотариальный осмотр заявитель может предъявить к возмещению другой стороне в составе судебных расходов, если протокол использован в деле и решение принято в его пользу. Сохраните договор с нотариусом, квитанции и счёт с расшифровкой.

Альтернативы: судебное обеспечение и осмотр на месте

Нотариус не единственный способ закрепить состояние объекта. Какой путь взять, определяют стадия спора и поведение оппонента.

Обеспечение доказательств арбитражным судом

Когда дело уже принято к производству, доказательства по ходатайству стороны может обеспечить арбитражный суд. Он же вправе сделать это и до подачи иска, применяя правила о предварительных обеспечительных мерах. Это дольше, чем вызвать нотариуса, но такой вариант подходит, когда нотариальный осмотр уже недоступен.

Осмотр доказательств по месту нахождения

Суд по АПК РФ может провести осмотр и исследование доказательств там, где они находятся, когда привезти их в зал заседаний невозможно. На практике арбитражные суды делают это редко, предпочитая назначить экспертизу.

Совместный осмотр с участием специалиста

Совместный осмотр с представителями обеих сторон и независимым специалистом дешевле нотариального. Подписанный обеими сторонами акт имеет большой вес. Если другая сторона приглашена, но не явилась, акт с участием специалиста и доказательствами приглашения тоже пригодится, хотя и уступает нотариальному протоколу.

Практика: как нотариальные осмотры работают в строительных спорах

Нотариальные протоколы особенно часто встречаются в спорах после расторжения договоров подряда.

Уход подрядчика после одностороннего отказа заказчика

Типовая ситуация: заказчик в одностороннем порядке отказался от договора и привёл на площадку другую организацию без каких-либо согласований. Прежний подрядчик успевает вызвать нотариуса и зафиксировать, какие конструкции смонтированы и какие работы завершены на дату ухода. Позже, в споре о неотработанном авансе и стоимости выполненного, эксперт опирается на этот протокол. Без него определить, кто что построил, после работ нового подрядчика часто невозможно.

Фиксация дефектов перед устранением

Допустим, заказчик выявил протечки кровли и решил поручить их устранение другой организации, а потом взыскать затраты с подрядчика. Чтобы подрядчик потом не утверждал, что дефектов не было, заказчик приглашает его на нотариальный осмотр. Если подрядчик не явился, протокол с описанием дефектов и доказательствами извещения становится основой требования о возмещении расходов.

Совет перед вызовом нотариуса

Сформулируйте, какие именно обстоятельства должен подтвердить протокол, и подготовьте маршрут осмотра. Адвокат по строительным спорам помогает определить предмет осмотра, составить заявление нотариусу и извещение другой стороне, подготовить схему объекта и затем использовать протокол в претензии и в арбитражном суде.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта stroitelnyespory1@gmail.com.