Приватизация и расселение: конфликты

Конфликты приватизации и расселения возникают, когда в одном доме рядом живут собственники приватизированных квартир и наниматели по договору социального найма, а дом попадает под снос, реновацию или комплексное развитие территории. Права у этих групп разные. Собственнику положены выкупная цена или другое жильё с зачётом стоимости, нанимателю положено равнозначное жильё по договору социального найма. Ошибка в определении статуса стоит денег и жилья, поэтому первым шагом всегда становится проверка документов.

Закон о приватизации жилищного фонда (Закон РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1) разрешает бесплатно получить занимаемое по социальному найму жильё в собственность, но право приватизации, как правило, используется один раз. Дальше разобраны положения нанимателей и собственников, влияние приватизации на расселение, права членов семьи, расчёт компенсаций и суды. Сайт — частный справочный ресурс и не заменяет консультацию по вашим документам.

Где сталкиваются интересы нанимателей и собственников

Дом, подлежащий расселению, редко бывает однородным. В нём встречаются приватизированные квартиры, квартиры по договору социального найма, комнаты в коммунальных квартирах, нежилые помещения, принадлежащие организациям и предпринимателям, а иногда и квартиры муниципальной казны. Организатор расселения предлагает всем одни и те же условия, что приводит к конфликтам.

Основной конфликт состоит в разнице подходов. Собственник торгуется о цене и убытках, наниматель добивается квартиры по площади и месту. Бывает, что семья в одной квартире разделена: одни члены приватизировали жильё, другие отказались и сохранили лишь право пользования. Тогда у семьи возникает несколько статусов в одном помещении, и для каждого из них действуют свои нормы.

Возникают конфликты и между жильцами: собственник, получающий деньги, и наниматель, получающий квартиру, сравнивают, у кого условия лучше. Закон же не требует одинаковых результатов, он требует соблюдения прав каждой категории. Поэтому сравнивать надо не итоговую сумму, а соответствие закону.

Чтобы понять свой статус, достаточно трёх документов. Для собственника это выписка из ЕГРН и договор передачи жилья в собственность. Для нанимателя это договор социального найма или ордер, а также выписка из домовой книги. Для лица, отказавшегося от приватизации, это нотариальное согласие или заявление, оформленное при приватизации, и копия решения о передаче жилья другим. Без таких документов невозможно ни оценить предложение, ни составить возражение.

Нередко путаницу создают сами обращения организатора: письмо адресовано «жильцам», а условия сформулированы так, будто все в одинаковом положении. В ответе стоит прямо назвать своё основание проживания и приложить подтверждающие бумаги. Это закрепляет статус и исключает попытки уравнять разные права.

Наниматель по договору социального найма при расселении

Наниматель собственности на квартиру не имеет, поэтому денежной выкупной цены ему не полагается. Если дом подлежит сносу, нанимателю предоставляют другое благоустроенное жильё по договору социального найма, что предусмотрено статьями 86 и 89 Жилищного кодекса. Предоставляемое жильё должно быть равнозначным по общей площади прежнему, отвечать санитарным и техническим требованиям и находиться в границах населённого пункта.

Равнозначность оценивают по общей площади, но суд учитывает и другие факторы: количество комнат, возможность разместить семью, этаж, состояние здоровья проживающих. Если нанимателю предлагают жильё меньшей площади, он вправе отказаться и требовать другого варианта. Если он без уважительных причин отказывается от равнозначного жилья, орган вправе обратиться в суд, и суд решит вопрос о выселении с предоставлением другого жилья.

Часто возникает вопрос, обязан ли наниматель принимать первое предложенное жильё. Закон не называет число предложений, но требует равнозначности и соответствия условиям. Если первое предложение неравнозначно, отказ обоснован, а его причины нужно изложить письменно, приложив замеры, заключения и фотографии. Орган обязан предлагать иное жильё, пока не будет подобрано соответствующее закону. Фиксируйте каждое предложение, дату и причину отказа, чтобы в споре показать добросовестность.

Нужно также учитывать, что договор социального найма на новое жильё заключается с теми же лицами, которые проживали в прежнем. Все члены семьи, включённые в прежний договор, должны быть включены и в новый, а ребёнок, рождённый позже, вписывается в обычном порядке. Если в новом договоре кого-то пропустили, это основание требовать исправления.

Особые правила действуют для комнат в коммунальных квартирах: Жилищный кодекс предусматривает свои условия предоставления жилья в таких случаях. Нередко нанимателям, стоящим на учёте в качестве нуждающихся, дополнительно предлагают улучшить условия, и эти вопросы решаются отдельно от расселения.

Собственник приватизированного жилья: деньги или другая квартира

Собственник приватизированной квартиры при изъятии получает выкупную цену по статье 32 Жилищного кодекса. В неё входят рыночная стоимость помещения, доля в общем имуществе дома и в земельном участке, убытки, связанные с изъятием, а также компенсация за непроизведённый капитальный ремонт. Вместо денег собственник вправе принять другое жильё, если согласен, при этом стоимость нового жилья засчитывается в выкупную цену.

Приватизация меняет статус, но не освобождает от необходимости доказывать цену. Собственник не получает больше нанимателя автоматически, но получает возможность выбора: деньги, жильё, их сочетание. Он вправе оспаривать оценку и требовать полного возмещения убытков. Нанимателю такая возможность не предоставлена, но он защищён правом на равнозначное жильё.

Частая ситуация: собственник приватизировал квартиру много лет назад и сделал в ней ремонт, перепланировку, поменял окна и коммуникации. Оценщик при расчёте иногда игнорирует эти улучшения, считая только среднюю цену по району. В отчёте нужно отдельно описать состояние помещения, приложить чеки и договоры подряда, а если перепланировка узаконена, документы на неё. Улучшения, не отражённые в техническом паспорте, учитываются хуже, поэтому стоит подготовить фотоотчёт и акт осмотра.

Для собственников стоит отдельно рассчитать налоговые последствия получения денег и сроки регистрации права на новую квартиру. Если в новой квартире нет отделки, появляются расходы на ремонт, которые трудно компенсировать, и их учитывают при выборе между деньгами и жильём.

Приватизация накануне расселения: что можно, а что нельзя

Распространённый вопрос: стоит ли приватизировать квартиру, если дом уже включён в программу расселения. Единого ответа нет. Приватизация даёт статус собственника и право на выкупную цену, но влечёт расходы, оформление документов и риски, если дом признан аварийным. Ограничения на приватизацию отдельных видов жилья устанавливает закон о приватизации, и их нужно проверять по редакции на дату подачи заявления.

Закон позволяет приватизировать жильё один раз, поэтому использовать это право стоит осознанно. Если человек ранее приватизировал другое жильё, повторное обращение, как правило, невозможно, но есть исключения, связанные с несовершеннолетними. Если приватизация уже оформлена, её последствия, например, права отказавшихся лиц, необходимо учитывать при расселении.

Приватизацию оформляют по заявлению в уполномоченный орган с пакетом документов: договор социального найма, справка о составе семьи, сведения об использовании права ранее, согласия или отказы других проживающих, документы на несовершеннолетних. Затем заключается договор передачи, и право регистрируется в Росреестре. Каждый этап занимает время, и в период активного расселения органы иногда затягивают приём заявлений. Отказ или бездействие можно обжаловать, а сроки ответа указаны в законе и в регламентах.

Нельзя рассчитывать, что приватизация задним числом изменит условия, уже согласованные при расселении. Если заявление подано после получения уведомления об изъятии, орган может ссылаться на нарушение сроков или порядка. Поэтому решение принимают после консультации с адвокатом и сверки документов.

Члены семьи, отказавшиеся от приватизации, дети и доли

Члены семьи нанимателя могли отказаться от участия в приватизации в пользу других. Такие лица, как правило, сохраняют право пользования приватизированным жильём бессрочно, на что указывает статья 19 вводного закона к Жилищному кодексу. При изъятии их интересы нужно учитывать: у них могут быть самостоятельные права на жильё, и суд проверяет это по документам приватизации.

Несовершеннолетние участвуют в приватизации наравне со взрослыми, и их доли должны быть учтены. При расселении каждому собственнику причитается компенсация пропорционально его доле. Если доля принадлежит ребёнку, сделки с его имуществом требуют согласия органа опеки и попечительства, и это нужно учитывать при подписании соглашения.

Отдельная проблема связана с бывшими членами семьи, которые давно не живут в квартире. Если человек отказался от приватизации и затем выехал, суд проверяет, был ли выезд добровольным и постоянным, и оценивает его по общим правилам. Само по себе отсутствие не всегда лишает права пользования, но при длительном проживании в другом месте право может прекратиться. Такие дела решаются по конкретным обстоятельствам, с доказательствами проживания, оплаты услуг, попыток вселения.

Конфликты между сособственниками возникают, когда один согласен на предложенный вариант, а другой нет. Суд защищает каждого собственника в пределах его доли, но соглашение о квартире, предоставляемой на всех, требует согласия всех. Помогает письменный договор между сособственниками о распределении компенсации до подписания документов с органом.

Как считают компенсацию и что в неё не входит

В расчёт компенсации входят рыночная стоимость помещения, доля в земельном участке и общем имуществе, убытки на переезд, временное жильё, оформление права, компенсация за непроизведённый капитальный ремонт. Размер определяется оценкой, и стороны могут оспаривать её в суде, назначая судебную экспертизу.

Не входят в компенсацию собственнику неотделимые улучшения, сделанные без документов, расходы, не подтверждённые чеками, личные неудобства, которые нельзя оценить. Моральный вред в таких спорах, как правило, не взыскивается, если не нарушены личные неимущественные права. Поэтому сумму доказывают документами, а не эмоциями.

Расчёт убытков удобно оформлять таблицей: статья расхода, сумма, подтверждающий документ, срок. В неё входят оплата перевозки вещей, услуги грузчиков, аренда жилья на период переезда, комиссия агентства, расходы на оформление права, пошлины, оценку. Каждую строку подтверждают чеком, договором или предложениями рынка. Суд охотнее принимает расчёт, где сумма обоснована, чем общую сумму без разбивки.

Нанимателям денежные выплаты не полагаются, но они вправе требовать возмещения расходов, связанных с переездом, если это предусмотрено соглашением или программой. Для организаций и предпринимателей в расчёт убытков включают потерю арендного дохода и расходы на новое помещение, подтверждая их договорами и бухгалтерскими документами.

Суды и порядок обращения

Споры собственников и нанимателей с органом о расселении рассматривает суд общей юрисдикции. Иск об изъятии подаёт орган, а собственник защищается отзывом или предъявляет встречный иск. Наниматель, которому предлагают неравнозначное жильё, вправе подать иск о предоставлении жилья, соответствующего закону, либо защищаться против иска о выселении.

Организации и предприниматели, владеющие помещениями, спорят в арбитражном суде, если дело связано с их экономической деятельностью. Информацию о делах можно найти на официальных сайтах судов и в системе sudrf.ru; наш сайт — частный справочный ресурс и не является официальным сайтом суда.

Решения судов первой инстанции можно обжаловать в апелляционном порядке, а затем в кассацию. При этом сроки обжалования исчисляются по кодексу, по которому рассматривалось дело, и пропускать их нельзя. Иски о выселении, связанные с расселением, суды рассматривают с проверкой того, что предложенное жильё соответствует закону и что орган выполнил свои обязанности. Мотивированный отказ нанимателя, подкреплённый документами, становится основой для возражений. Приостановить исполнение решения на время обжалования можно по ходатайству.

Порядок действий таков: проверить документы о правах, запросить основание расселения, получить расчёт цены или описание предлагаемого жилья, направить письменные возражения, при необходимости заказать оценку, затем обращаться в суд. Не подписывайте соглашения, не выезжайте и не передавайте ключи до получения компенсации либо жилья. Для организаций и предпринимателей разумно привлечь адвоката до начала переговоров, чтобы корректно оформить расчёт убытков.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта stroitelnyespory1@gmail.com