Изъятие недвижимости для госнужд

Изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд возможно только по решению уполномоченного органа и только с возмещением. Собственник получает рыночную стоимость участка и расположенных на нём объектов, а также убытки, включая упущенную выгоду. Эти правила закреплены в Гражданском кодексе РФ (ст. 279, 281, 282) и главе VII.1 Земельного кодекса РФ. Если стороны не договорились о цене и условиях, вопрос решает арбитражный суд, когда собственник организация или предприниматель. Спор идёт о том, законно ли решение об изъятии, сколько заплатить и когда освободить помещения.

Что делать сразу. Получив уведомление об изъятии, проверьте его реквизиты: орган, номер и дату решения, перечень объектов, цель изъятия. Затем запросите проект соглашения об изъятии и отчёт об оценке. Не подписывайте соглашение, пока не сверили сумму с собственной оценкой и не подсчитали убытки. От подписи зависит ваша позиция в суде.

Когда изъятие законно: цели, решение, уведомление

Цели изъятия перечислены в законе, и список закрытый. Среди них строительство и реконструкция линейных объектов, объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, объектов обороны и безопасности. Если участок нужен под коммерческий проект, изъятие оформить нельзя. Здесь орган обязан договариваться как обычный покупатель.

Решение об изъятии принимает орган, определённый в законе для данной цели и уровня объекта. В нём указывают сведения об участке, перечень объектов на нём, цель и срок, в который проводят действия по изъятию. Решение подлежит опубликованию, а копию получают правообладатели. Нарушение порядка уведомления правообладателей или публикации является основанием для оспаривания.

Если в решении не названа конкретная цель, если участок не включён в документацию по планировке территории, где такая документация обязательна, либо если нужную территорию можно было обойти, решение подлежит проверке в суде.

Компенсация: что входит и как её считают

Размер возмещения определяется по статье 281 Гражданского кодекса РФ и статье 56.8 Земельного кодекса РФ. В него входят рыночная стоимость изымаемого участка и объектов на нём, а также убытки, причинённые изъятием. Убытки — это расходы на переезд, на поиск и приобретение другого имущества, на досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами, в том числе арендаторами, и упущенная выгода.

Отдельной строкой обычно спорят о доходе, который собственник потерял бы за разумный период. Если помещения сдавались, упущенную выгоду подтверждают договорами аренды, платёжными поручениями, налоговой отчётностью. Если организация вела производство, считают потерю прибыли за период, необходимый для запуска такого же производства на другом месте. Расчёт строят на документах, а не на предположениях, иначе суд откажет в части выгоды.

Оценка не должна замещать стоимость, которую получил бы собственник на рынке. Рыночная стоимость определяется по законодательству об оценочной деятельности, оценщик обязан руководствоваться федеральными стандартами оценки. Эксперт СРО может проверить отчёт и указать на нарушения. Если рыночная стоимость занижена, собственник вправе заказать собственный отчёт и представить в суд.

Оспаривание решения об изъятии и действий органа

Решение об изъятии оспаривают в арбитражном суде по правилам главы 24 АПК РФ. Срок подачи заявления составляет три месяца с момента, когда заявитель узнал о принятии решения. Участвуют в деле орган, принявший решение, и орган, который готовит изъятие, а также правообладатель. Заявитель вправе просить приостановить действие решения, если без этого исполнить итоговое решение суда будет невозможно.

Основания для отмены решения:

• нет цели, указанной в законе, или её не доказали;
• участок не входит в проект планировки, когда такой проект нужен;
• нарушена процедура: не отправили уведомления, не опубликовали решение;
• изымают больше, чем необходимо для объекта;
• изъятие подменяет иной способ получения прав, например, договор купли-продажи или публичный сервитут.

Заявитель опирается на документы: решение, уведомления, проект планировки, выписки из ЕГРН. Суд проверяет, действительно ли для объекта нужен весь участок. Если часть можно оставить собственнику, решение признают незаконным в той части, которая выходит за необходимое.

Отдельная процедура связана с иском об изъятии. Если собственник не согласился подписать соглашение, орган обращается в суд с требованием об изъятии. Иск подают в установленные законом сроки после направления проекта соглашения. В суде собственник вправе заявить встречные требования об определении размера возмещения и о возмещении убытков.

Оценка и экспертиза: как строится доказательная база

Главный предмет спора — цена. Орган власти заказывает оценку у выбранного им оценщика, а собственник вправе не соглашаться с результатом. Он заказывает свою оценку и направляет органу вместе с замечаниями. Если стороны не пришли к единому мнению, в суде ходатайствуют о судебной оценочной экспертизе (ст. 82 АПК РФ).

При постановке вопросов эксперту важно указать конкретную дату оценки, перечень объектов, применяемый подход и сопоставимые объекты-аналоги. Эксперт отвечает на вопрос: какова рыночная стоимость земельного участка и каждого здания, а также размер убытков, связанных с изъятием. Нужно дополнительно спросить о стоимости неотделимых улучшений и о влиянии местоположения.

Практический момент: допуск эксперта на объект. Если собственник препятствует осмотру, суд вправе истолковать это против него. Поэтому на обследование нужно допустить эксперта, а акт осмотра подписать с замечаниями, если они есть.

Соглашение об изъятии: условия, срок и что проверить перед подписью

Соглашение об изъятии заключается между органом и правообладателем и заменяет судебное разбирательство, если цена и условия устроили обе стороны. В него входят сведения об объектах, размер возмещения, срок и порядок выплаты, срок освобождения объектов, порядок передачи по акту. Право собственности переходит к публичному образованию после государственной регистрации перехода, и возмещение обычно выплачивают до неё либо одновременно с ней.

Что проверяют перед подписью. Первое: совпадает ли перечень объектов в соглашении с перечнем в решении об изъятии и с выпиской из ЕГРН, нет ли пропущенных построек, сетей, ограждений. Второе: включены ли в сумму убытки отдельной строкой либо прямо указано, что убытки не заявляются. Если собственник подписывает документ с фразой об отсутствии претензий, вернуться к вопросу об убытках будет трудно. Третье: когда и на каких условиях выплачивается возмещение, какие санкции предусмотрены за просрочку со стороны органа. Четвёртое: что произойдёт с арендаторами и залогом, кто уведомляет их и кто отвечает за убытки перед ними.

Если орган требует освободить объекты до выплаты, собственник вправе настаивать на том, чтобы срок освобождения отсчитывался от даты получения денег. Это можно закрепить в тексте соглашения. Без такого условия выселение до платежа ставит собственника в положение, когда имущество уже потеряно, а деньги не получены.

Участок, находящийся в залоге, изымается с согласия залогодержателя либо с уведомлением его, а возмещение распределяется по правилам о залоге. Поэтому банк, кредитовавший собственника, включается в переговоры на раннем этапе, иначе подписанное соглашение придётся пересматривать.

Положение арендаторов, залогодержателей и подрядчиков на изымаемом участке

Изъятие затрагивает не только собственника. Арендатор получает убытки, потому что сам участок ему не принадлежит. Залогодержатель вправе рассчитывать, что возмещение пойдёт на погашение долга. Подрядчик, ведущий на участке работы по контракту, сталкивается с невозможностью продолжать их, и его требования к заказчику определяются договором подряда.

Если стройка уже идёт, а изъятие объявлено, подрядчик фиксирует объёмы выполненных работ, подписывает акты и направляет заказчику уведомление о невозможности продолжения. Дальше решают вопрос об оплате выполненного, о возмещении затрат на консервацию и о расторжении договора. Причина прекращения — решение публичного органа, что нужно учесть при распределении убытков. В договоре подряда стоит предусмотреть условие о таких обстоятельствах заранее.

Сроки и последствия промедления

Для собственника сроки в этой процедуре жёсткие. На рассмотрение проекта соглашения и подготовку замечаний закон отводит ограниченное время, а иск об изъятии подаётся только после его истечения. Если замечания не отправлены, орган вправе обратиться в суд, ссылаясь на отказ собственника от переговоров. Поэтому ответ органу, даже отрицательный, направляют письменно и в срок, а копию сохраняют с отметкой о получении.

Заявление об оспаривании решения подают в течение трёх месяцев, и этот срок не приостанавливается из-за переговоров об цене. Нередко собственник ведёт переговоры полгода и обнаруживает, что оспорить решение уже нельзя. Выход: подать заявление в срок и параллельно продолжать переговоры, при необходимости заявив ходатайство о приостановлении производства для примирения.

Если собственник просрочил освобождение объектов после вступления решения суда в законную силу, орган добивается принудительного исполнения через службу судебных приставов. Исполнительный сбор и расходы по выселению ложатся на должника. Поэтому за сроки исполнения отвечают отдельно, а при невозможности освободить объект вовремя подают заявление о предоставлении отсрочки с обоснованием.

Типовая ситуация: склад и арендаторы

Организация владеет складским комплексом, часть помещений сдана трём арендаторам. Участок попадает в границы дороги. Орган предлагает сумму, равную кадастровой стоимости участка, и не включает ничего за здания. Собственник возражает: кадастровая стоимость не равна рыночной, здания подлежат отдельной оценке, а договоры аренды с арендаторами придётся расторгать досрочно с выплатой компенсаций. Он заказывает отчёт об оценке, составляет расчёт упущенной выгоды по договорам аренды и направляет органу замечания. Если орган отклоняет их, собственник подаёт заявление об оспаривании решения и параллельно, получив иск об изъятии, заявляет встречные требования о размере возмещения.

Другая ситуация: у компании нет права собственности на землю, она арендует участок у публичного образования и построила на нём здание. Здание принадлежит арендатору, поэтому за него возмещение платят в рыночной стоимости, а за участок арендатор получает лишь убытки. Договор аренды при изъятии прекращается, и арендатор вправе требовать компенсации расходов, связанных с этим. В споре стороны часто расходятся в том, как оценивать здание: орган предлагает затратный подход, а владелец доказывает, что доход от здания выше затрат на его возведение.

Как действовать собственнику: пошаговый порядок

1. Получите копию решения и приложений, проверьте реквизиты и срок на оспаривание.
2. Закажите независимую оценку земли, объектов и убытков.
3. Подготовьте документы по доходам и обязательствам, связанным с участком.
4. Направьте органу замечания к проекту соглашения. Не подписывайте его, пока цена не согласована.
5. Если решение незаконно, подайте заявление в арбитражный суд в течение трёх месяцев и просите приостановить его действие.
6. Если цена занижена, добивайтесь судебной экспертизы и взыскания разницы.

Отдельно проверьте, нет ли у органа возможности предложить вместо денег равноценный участок или объект. Закон допускает такой вариант по соглашению сторон, и для компании, которой нужна площадка для бизнеса, он бывает выгоднее выплаты. Тогда в соглашение вносят адрес, площадь, назначение, состояние подключения к сетям и срок передачи, а разницу в стоимости компенсируют деньгами. Без письменной фиксации этих параметров собственник рискует получить участок без коммуникаций.

Адвокат сверяет решение с проектом планировки, готовит заявление и встречные требования, формулирует вопросы эксперту, представляет интересы в арбитражном суде и при исполнении решения. Предварительно он изучает документы и называет, какие требования имеют перспективу.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта stroitelnyespory1@gmail.com