Коинвестиционные договоры: риски

Коинвестиционный договор между организациями несёт риски, которые зависят от того, как суд его квалифицирует: как простое товарищество, как договор подряда с инвестиционным элементом или как непоименованный договор по свободе сторон. От квалификации зависит, кому достанутся помещения в готовом объекте, можно ли вернуть вложенные деньги при срыве проекта и что произойдёт при банкротстве организатора. Эта страница — разбор для компаний и предпринимателей, которые вкладываются в строительство коммерческого объекта вместе с другими участниками либо организуют такой проект. Договоры с участием граждан-покупателей здесь не рассматриваются.

Перед подписанием стоит ответить на четыре вопроса: что именно вносит каждая сторона, что получает каждая сторона в готовом объекте, кто получает разрешительные документы и что происходит, если проект не будет завершён. Если договор не отвечает хотя бы на один из них, риск спора уже заложен в тексте.

Как суд определяет природу такого договора

ГК РФ не содержит отдельной главы о коинвестировании. Стороны пользуются свободой договора и вправе заключить соглашение, не предусмотренное законом, при условии что оно не противоречит закону. Поэтому в споре первым делом выясняют, какой тип отношений на самом деле возник. Название «инвестиционный» или «коинвестиционный» для суда решающей роли не играет, он читает права и обязанности.

На практике встречаются несколько конструкций.

• Простое товарищество. Стороны объединяют вклады деньгами, правами на участок или проектной документацией и действуют совместно ради общей цели. Этот договор регулируется отдельной главой ГК РФ, ему присущи общая собственность на вклады и ответственность товарищей по общим обязательствам.
• Договор о финансировании строительства с последующей передачей помещений. Инвестор перечисляет деньги, организатор строит и после ввода объекта передаёт часть площадей.
• Подряд с инвестированием: исполнитель вкладывает собственные средства в работы и получает натуральный расчёт помещениями.
• Смешанный договор, где сочетаются признаки нескольких видов, и суд применяет нормы по аналогии с каждым из них.

Для стороны, вкладывающей деньги, разница существенна. При простом товариществе инвестор участвует в общем деле и несёт часть рисков неудачи; при финансировании он ожидает исполнения обязательства конкретным лицом и вправе требовать возврата при просрочке. Суд ориентируется на то, был ли общий хозяйственный риск, как распределялись прибыль и убытки, кто управлял проектом.

Закон об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений (39-ФЗ) задаёт общие понятия: инвестор, заказчик, подрядчик, объект инвестирования. Он допускает договорное распределение прав на результат, но не заменяет условий договора. Всё важное должно быть написано в самом тексте соглашения.

Что входит в основные риски инвестора

Главный риск — неопределённость предмета и результата. Если в договоре сказано, что инвестор получит «часть площадей», а не конкретное помещение с проектным номером, площадью и этажом, суд может признать условие несогласованным, а договор — незаключённым. Тогда вложенные деньги придётся возвращать по правилам о неосновательном обогащении, и прибыль от роста стоимости недвижимости инвестор не получит.

Перечень типичных угроз выглядит так.

• Организатор не получил или потерял права на земельный участок, например при расторжении аренды.
• Не получено разрешение на строительство или оно оспорено, объект построен с отклонениями и не вводится в эксплуатацию.
• Строительство остановлено из-за нехватки средств, а общие деньги потрачены на другие объекты организатора.
• Одни и те же площади обещаны нескольким инвесторам.
• Организатор станет банкротом, а площади входят в его имущество и оспариваются конкурсным управляющим.
• Вклад инвестора внесён лицом, которое не имело права распоряжаться деньгами или имуществом, и сделка оспорена.
• Договор заключён с нарушением корпоративной процедуры, например без одобрения крупной сделки, если оно требовалось по закону об обществах с ограниченной ответственностью.

Разделять такие риски полезно на две группы: те, которые можно проверить до подписания, и те, которые закрываются условиями договора. К первой относятся права на участок, разрешения, проектная документация и полномочия подписанта. Ко второй — график вкладов, порядок использования денег, обеспечение исполнения и последствия просрочки.

Квалификация и сравнение моделей

Чтобы не ошибиться в выборе конструкции, полезно сопоставить типовые варианты по трём критериям: что получает вкладчик, как возвращаются средства при срыве и какой риск главный.

Таблица иллюстрирует логику, но не заменяет анализ конкретного договора. Два одинаковых по названию соглашения могут иметь разные последствия из-за одной формулировки о порядке возврата денег.

Если стороны хотят получить право собственности на помещения, они обычно используют договор, из которого видно, что инвестор приобретает объект как вновь созданное имущество, и фиксируют распределение результата актом. Перед регистрацией права нужен ввод объекта в эксплуатацию по Градостроительному кодексу, технический план и постановка помещений на кадастровый учёт. Регистрирует права Росреестр. Если организатор уклоняется от передачи, инвестору приходится идти в суд с иском о признании права или о понуждении к исполнению.

Споры, которые возникают чаще всего

Споры из коинвестиционных договоров между организациями рассматривает арбитражный суд. Типовые поводы можно разделить на несколько групп.

О праве на результат

Инвестор считает, что помещения принадлежат ему по договору, организатор передаёт их третьему лицу или считает договор расторгнутым. Здесь суд проверяет, исполнил ли инвестор свою часть вкладов, определены ли помещения, а также регистрировался ли договор, если это было нужно.

О возврате вложений

Когда проект остановлен, вкладчик требует вернуть деньги. Организатор отвечает, что деньги потрачены на строительство и вернуть их он не обязан, так как инвестор несёт риск. Исход зависит от квалификации: из товарищества выходят по иным правилам, чем из финансирования, а возврат неосновательного обогащения возможен, если договор признан незаключённым или недействительным.

О неустойке и сроках

Просрочка ввода объекта или передачи помещений ведёт к требованию неустойки. Ответчик просит суд снизить неустойку как несоразмерную, и суд рассматривает такое заявление при наличии доказательств. Сам размер неустойки должен быть указан в договоре, без него взыскивают проценты за пользование чужими деньгами в общем порядке.

О цене и распределении площадей

Часто спорят о том, как считать площади: по проекту или по обмерам, учитывать ли балконы и технические помещения, как корректировать итог, если фактическая площадь отличается. Хорошо, когда в договоре есть порядок перерасчёта и допустимое отклонение.

Об ответственности за недостатки

Если построенные помещения имеют дефекты, инвестор предъявляет требования. К кому: к организатору, к подрядчику или к обоим, зависит от того, кто принимал работы и по каким договорам.

Претензионный порядок по денежным спорам между организациями обязателен в большинстве случаев. До иска направляют претензию с расчётом, а ответ ждут 30 календарных дней, если иное не определено договором. Без этого иск оставят без рассмотрения.

Банкротство организатора и оспаривание сделок

Самая опасная ситуация — банкротство организатора проекта. Закон о банкротстве позволяет конкурсному управляющему оспаривать сделки должника, совершённые в определённый период до возбуждения дела: подозрительные, совершённые при неравноценном встречном предоставлении или с предпочтением одному кредитору перед другими. Вкладчик, который внёс деньги незадолго до кризиса или получил помещение в счёт старого долга, рискует услышать, что сделку нужно отменить.

Для защиты вкладчика важны несколько обстоятельств.

• Рыночность условий. Если цена и порядок расчётов соответствуют обычным и подтверждены оценкой, довод о неравноценности слабее.
• Реальность вложений. Платёжные поручения, акты зачёта, банковские выписки доказывают, что деньги действительно перечислены.
• Осведомлённость вкладчика о неплатёжеспособности контрагента. Если вкладчик знал о признаках банкротства, суд оценит его поведение строже.
• Статус требования. Требование о передаче помещения и требование о возврате денег в процессе банкротства регулируются разными правилами, а попадание в реестр требований кредиторов зависит от того, как договор квалифицирован.

Сроки в банкротстве короткие: заявление о включении требования в реестр подают в арбитражный суд в течение срока, установленного законом о банкротстве после публикации сообщения о введении процедуры. Публикации читают на портале fedresurs.ru, дело ищут в картотеке арбитражных дел. Пропуск срока приводит к тому, что требование учитывают после основной очереди, а в худшем случае не удовлетворяют.

Если организатор ещё не банкрот, но тревожные признаки уже видны, вкладчик может потребовать от него предоставить отчёт об использовании средств, обратиться к залогодержателю и подготовить иск о досрочном исполнении, пока имущество не распределено между другими кредиторами.

Проверка контрагента и разрешительных документов до подписания

Большая часть споров по коинвестированию возникает из-за того, что кто-то не проверил очевидное. Чтобы не вкладывать деньги вслепую, вкладчик собирает пакет и просит организатора показать оригиналы.

Что нужно запросить и проверить:

1. Выписку из ЕГРН по земельному участку: правообладатель, обременения, вид разрешённого использования. Если участок арендован, нужен договор аренды и срок его действия.
2. Градостроительный план участка и разрешение на строительство, а также проектную документацию с положительным заключением экспертизы там, где она обязательна.
3. Корпоративные документы организатора: устав, решения об одобрении крупных сделок и сделок с заинтересованностью, документы о полномочиях подписанта.
4. Сведения о финансовом положении: бухгалтерскую отчётность, кредитные обязательства, споры в арбитражных судах, исполнительные производства на сайте ФССП.
5. Договор генерального подряда, график работ и график финансирования. Узнать, оплачены ли работы, кто контролирует ход строительства.
6. Условия по другим инвесторам: сколько площадей уже обещано, нет ли перекрывающихся обязательств.

Проверка занимает несколько дней, но экономит месяцы споров. Особенно полезно сопоставить площади в разных договорах: если суммарно обещано больше, чем будет построено, спор неизбежен. Адвокатский запрос в государственные органы и организации помогает получить документы, которые организатор показывать не хочет.

Какие условия защищают вкладчика и как действовать при споре

Хороший договор не гарантирует результат, но заметно снижает риск. В нём вкладчик закрепляет следующее.

• Точный предмет: описание помещения, этаж, проектная площадь и порядок уточнения после обмеров.
• График вкладов, привязанный к этапам строительства, а не к одной разовой оплате вперёд.
• Целевое использование денег и обязанность отчитываться по расходам.
• Обеспечение: залог прав аренды или прав на участок, поручительство, банковская гарантия, а также право вкладчика на контроль хода работ.
• Порядок выхода из проекта и возврата вклада, а также последствия срыва сроков.
• Условие о разрешении споров в арбитражном суде и претензионный порядок.
• Страхование ответственности и строительно-монтажных рисков с указанием выгодоприобретателей.

Если спор уже возник, порядок действий такой. Сначала собирают договор, дополнительные соглашения, платёжные документы, акты и переписку, затем готовят претензию с расчётом требований. Одновременно оценивают, не пора ли подавать заявление об обеспечении иска: арест на помещения или запрет регистрационных действий не позволит организатору передать их другим лицам. Далее подают иск, готовят вопросы к судебной экспертизе, если речь идёт о качестве или объёмах, и параллельно ведут переговоры. Мировое соглашение по таким делам заключают часто, потому что завершение объекта выгодно всем.

Ошибки, которые встречаются чаще других: подписание договора без проверки участка и разрешений, перечисление всей суммы единовременно, отсутствие письменных подтверждений передачи денег, молчание в течение года после срыва сроков, а затем попытка взыскать неустойку без претензии.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта stroitelnyespory1@gmail.com