Legal-аудит стройкомпании: состав

Legal-аудит стройкомпании — это проверка правового состояния строительной организации по документам: договоры подряда и субподряда, исполнение и приёмка работ, текущие и возможные споры, допуск к работам и кадровая часть. Итог аудита оформляется отчётом, где каждый риск описан, оценён и снабжён конкретным действием. Проверку заказывают перед крупным тендером или госконтрактом, при смене собственника, перед получением банковской гарантии, после нескольких проигранных споров подряд, при выходе иностранной компании на российский рынок. Срок зависит от количества объектов и договоров и обычно занимает от нескольких недель. Стоимость считают после того, как адвокат увидит объём документов.

Аудит не заменяет сопровождение и не обещает, что споров не будет. Он показывает, где компания уязвима сегодня: какой договор позволит заказчику не платить, какой долг вот-вот выйдет за срок давности, какой субподрядчик может оказаться банкротом. С этим отчётом руководитель решает, что исправлять сразу, а что вносить в план.

Поводы для правовой проверки строительной организации

Первый повод связан с крупной сделкой. Перед подписанием контракта на значимую сумму полезно знать, выдержит ли компания требования заказчика: есть ли допуск к нужным видам работ, нет ли споров, которые помешают получить банковскую гарантию, нет ли сведений, способных отпугнуть комиссию по закупке.

Второй повод касается смены собственника или привлечения инвестора. Покупатель долей хочет понимать, какие обязательства и споры он получает вместе с компанией. Продавец, наоборот, проводит проверку заранее, чтобы исправить слабые места до переговоров и не снижать цену под давлением чужого аудитора.

Третий повод возникает после серии неудач. Если компания несколько раз подряд проигрывает споры о неоплате или платит неустойки, причина обычно системная: договоры заключаются на условиях контрагента, акты оформляются с ошибками, уведомления не направляются. Аудит находит эти точки и объясняет, где цепочка рвётся.

Плановая проверка

Часть компаний проводит аудит регулярно, раз в год или два, как часть управления рисками. Это особенно оправдано для генподрядчиков с десятками субподрядных договоров и для организаций, работающих по госконтрактам, где ошибки в исполнении грозят включением в реестр недобросовестных поставщиков.

Договоры: что проверяют в портфеле подряда и субподряда

Проверка начинается с реестра договоров. Адвокат смотрит, все ли действующие договоры подписаны, есть ли к ним сметы и графики, оформлены ли изменения дополнительными соглашениями. Отдельно выделяются случаи, когда работы идут без подписанного договора или без утверждённой обеими сторонами сметы. В таком положении оплату приходится доказывать через акты и переписку, а иногда через требование о неосновательном обогащении.

Затем проверяются существенные условия. По ГК РФ договор подряда должен определять предмет и сроки выполнения работ, начальный и конечный. Если сроки не согласованы, контрагент в споре может заявить, что договор не заключён. Для строительного подряда важны техническая документация и смета: от них зависит, что считать надлежащим исполнением и какая цена подлежит оплате.

Баланс ответственности

Аудитор сравнивает ответственность сторон. Типичный перекос выглядит так: неустойка подрядчика за просрочку исчисляется в процентах от цены договора за каждый день, а неустойка заказчика за просрочку оплаты ограничена малой суммой. Другие опасные условия: гарантийное удержание без срока возврата, приёмка без срока на рассмотрение актов, право заказчика отказаться от договора в любой момент без компенсации, подсудность в отдалённом регионе.

Работа с договорами контрагента

Отдельно смотрят, чьи шаблоны используются. Если компания подписывает договоры генподрядчика или заказчика без протокола разногласий, это видно сразу. Аудитор отмечает такие договоры и оценивает, какие условия ещё можно изменить дополнительным соглашением, а с какими придётся жить до конца объекта.

Контракты по 44-ФЗ и 223-ФЗ

Госконтракты проверяют по своим правилам. Условия контракта по 44-ФЗ меняются только в случаях, которые прямо названы в законе, поэтому договорённости с заказчиком «на словах» о переносе сроков или замене материалов не имеют силы. Аудитор смотрит, оформлены ли изменения в допустимом порядке, не истекает ли банковская гарантия раньше срока исполнения, как описана приёмка и экспертиза результата. Для договоров по 223-ФЗ проверяют соответствие условий положению о закупке заказчика.

Исполнение договоров и документы приёмки

Даже хороший договор не спасает, если исполнение не задокументировано. Аудитор проверяет, как компания сдаёт работы: направляются ли уведомления о готовности результата, подписываются ли акты о приёмке по форме КС-2 со справками о стоимости по форме КС-3, как реагирует компания на замечания заказчика. По ГК РФ заказчик, получивший сообщение о готовности, обязан приступить к приёмке, а односторонний акт подрядчика в ряде случаев сохраняет силу.

Проверяется переписка по ключевым событиям. Сообщал ли подрядчик о непередаче строительной площадки, о задержке проектной документации, о необходимости дополнительных работ. Приостанавливал ли работы письменно, когда заказчик не исполнял встречные обязанности. Если таких писем нет, в споре о просрочке подрядчику будет трудно доказать, что задержка возникла по вине заказчика.

Полномочия на подписание

Частая проблема связана с тем, кто подписывает акты и письма. Акты от имени заказчика подписывает инженер технадзора без доверенности, письма от имени подрядчика уходят за подписью прораба. В споре контрагент заявляет, что документ подписан неуполномоченным лицом. Аудитор проверяет доверенности и приказы о полномочиях по каждому объекту.

Исполнительная и сметная документация

Смотрят также, ведётся ли исполнительная документация так, чтобы ею можно было доказать объём и качество работ: акты освидетельствования скрытых работ, исполнительные схемы, сертификаты на материалы. Сметчик и адвокат вместе сверяют акты со сметой: нет ли в актах работ, которых нет в смете, и согласованы ли они письменно. Работы сверх сметы без согласования заказчик вправе не оплачивать, и такие суммы аудитор выделяет отдельно.

Карта правовых рисков: как их выявляют и ранжируют

Найденные проблемы сводят в карту рисков. Каждый риск получает оценку по двум осям: вероятность того, что он реализуется, и возможные потери. Так руководитель видит, какие вопросы требуют немедленных действий, а какие можно решать в рабочем порядке.

Налоговая часть рисков тоже попадает в карту. Налоговый кодекс позволяет учитывать расходы только по реальным операциям с контрагентом, который сам исполнил обязательство. Если субподрядчик не имеет персонала и техники, расходы по нему могут не принять. Аудитор проверяет, собраны ли доказательства реальности работ и проверки контрагента до заключения договора.

Суды и претензии: анализ споров компании

Следующий блок охватывает спорную часть. Адвокат собирает все дела компании в арбитражных судах по сервису kad.arbitr.ru, поиск идёт по ИНН и наименованию. Отдельно проверяют исполнительные производства в банке данных ФССП и сообщения на Федресурсе о банкротстве контрагентов. Внутри компании запрашивают открытые претензии, полученные и направленные.

По каждому делу оценивают позицию: на чём держатся требования сторон, какие доказательства есть, нужна ли экспертиза, есть ли основания заявить о снижении неустойки (ст. 333 ГК РФ). Проверяют процессуальные сроки, особенно по делам на стадии обжалования. Если дело проиграно, смотрят, есть ли основания для апелляции или кассации и не истекли ли сроки.

Потенциальные споры

Важнее текущих дел часто оказываются будущие. Аудитор ищет долги, по которым ещё не подан иск, акты, которые заказчик не подписал и не вернул, гарантийные удержания с наступившим сроком возврата. По каждому такому случаю рассчитывают сумму и срок давности. Отдельно выделяют требования, которые могут предъявить к компании: неустойки за просрочку, расходы на устранение недостатков третьими лицами, возврат авансов.

Оценка общей суммы под риском

Итогом блока становится сводка: сколько компания может взыскать, сколько с неё могут потребовать, какие суммы находятся в суде, какие решения не исполнены. Эта сводка нужна собственнику и банку, который оценивает компанию перед выдачей гарантии.

Кадры, допуск к работам и корпоративные документы

Строительная организация обязана иметь допуск к видам работ, которые она выполняет. Градостроительный кодекс требует членства в саморегулируемой организации для выполнения работ по договорам строительного подряда с застройщиком или техническим заказчиком, за установленными законом исключениями. Аудитор сверяет виды и стоимость договоров с уровнем ответственности по взносам в компенсационные фонды СРО. Превышение уровня ответственности становится препятствием для новых контрактов.

Проверяют и специалистов. По требованиям СРО в штате компании должны работать специалисты по организации строительства, сведения о которых включены в национальный реестр специалистов. Аудитор сверяет трудовые договоры этих работников, их должностные обязанности и фактическое участие в работах. Если специалист оформлен формально, компания рискует потерять членство.

Трудовые договоры ключевых работников

Отдельно смотрят договоры с главным инженером, руководителями проектов, сметчиками. Есть ли в них обязательства о неразглашении коммерческой тайны, закреплены ли полномочия на подписание документов на объекте, оформлены ли приказы о назначении ответственных за безопасное ведение работ. Проверяется и порядок допуска работников к работам с повышенной опасностью: при несчастном случае первым делом запрашивают именно эти документы.

Корпоративная часть

Аудитор изучает устав, решения участников, полномочия директора, наличие одобрения крупных сделок. Если договор с заказчиком подписан без нужного одобрения, его могут оспорить. Для иностранной компании проверяют порядок работы в России: через дочернее общество, филиал или представительство, и соответствие этого формата фактической деятельности.

Отчёт по итогам аудита и план исправлений

Отчёт состоит из нескольких частей. Краткое резюме для руководителя на одну-две страницы: главные риски и что делать в первую очередь. Карта рисков с оценкой вероятности и последствий. Детальные разделы по договорам, исполнению, спорам, допуску и кадрам с указанием конкретных документов. План действий с ответственными и сроками.

План разделяют по срочности. Первыми идут действия, без которых компания теряет деньги в ближайшие недели: претензии по долгам с истекающей давностью, ответы на замечания к актам, возражения на угрозу одностороннего отказа. Затем исправление договоров через дополнительные соглашения. Затем системные меры: новые шаблоны, порядок согласования, реестр сроков, доверенности.

Что делать после отчёта

Отчёт полезен, только если его рекомендации выполняют. Компания может исправить проблемы своими силами по плану или поручить это адвокату, который проводил аудит и уже знает документы. Через полгода разумно провести контрольную проверку: закрыты ли критические риски, работают ли новые шаблоны, не появились ли новые проблемные договоры.

Все сведения, полученные при аудите, охраняются адвокатской тайной. Это касается и самого отчёта: он адресован только компании и передаётся третьим лицам, например покупателю долей или банку, лишь по её решению.

Чтобы оценить объём аудита, сообщите в письме количество объектов и действующих договоров, вашу роль в них, наличие госконтрактов, повод для проверки и сроки, к которым нужен отчёт.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта stroitelnyespory1@gmail.com