Реновация: правовые механизмы

Реновация жилищного фонда в России строится на двух уровнях правил: федеральном и региональном. Федеральный уровень задаёт рамку в Жилищном и Гражданском кодексах, в законодательстве о градостроительной деятельности и о госрегистрации недвижимости. Московская программа реновации опирается на Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и на постановления Правительства Москвы. Для собственника это значит, что его права защищают общие нормы о собственности, а конкретный порядок переселения определяют акты города.

Главные вопросы собственника такие: попал ли его дом в программу, какое жильё ему должны предложить, можно ли отказаться и что делать, если предложение не соответствует закону. Ответ на каждый из них даёт определённая процедура. Чтобы защищать свои интересы, нужно знать последовательность шагов и документы, которыми они оформляются, потому что именно по ним суд проверяет законность действий организации, ведущей переселение.

Из каких актов складывается правовая основа реновации

Основание права собственности и его защиты находится в Конституции и в Гражданском кодексе. Конституция допускает лишение имущества только по решению суда, а принудительное изъятие для государственных нужд допускается лишь при условии предварительного и равноценного возмещения. Гражданский кодекс развивает это правило для земельных участков и недвижимости, а Жилищный кодекс описывает изъятие жилья и выкуп аварийных домов.

Московскую программу реновации ввёл федеральный закон, который внёс изменения в Закон «О статусе столицы». Он определил, что перечень домов утверждает Правительство Москвы, что мнение собственников выясняется голосованием, что в программе собственник получает равнозначное жильё, и установил гарантии для разных категорий жителей. Порядок деталей закреплён в программе и последующих актах.

Нормы о земельных участках и градостроительной документации играют в реновации служебную роль, но спорят о них нередко. Планировка территории, разрешение на строительство нового дома, ввод его в эксплуатацию определяют, когда переселенцам предложат квартиры и в каком состоянии. Адвокату приходится читать эти акты вместе с соглашением, которое подписывает собственник.

В других регионах действуют свои программы переселения из аварийного жилья и комплексного развития территорий. Они опираются на федеральные правила о комплексном развитии территорий в Градостроительном кодексе и на региональные акты, поэтому перед любыми выводами о правах нужно выяснять, по какой программе идёт расселение именно вашего дома.

Как дом попадает в программу и какую роль играет голосование

Дом включается в программу решением органа власти на основании критериев, которые закреплены в акте города: год постройки, серия дома, степень износа. После включения собственники получают уведомление, а их мнение выясняют голосованием. Итоги голосования оформляются протоколом, и по этому протоколу определяют, остаётся ли дом в программе.

Голосование проводится по правилам, установленным городом, при участии собственников, и итог зависит от порядка подсчёта голосов. Нарушения порядка, например, учёт голосов умерших собственников, голосование от имени несовершеннолетних без права или неверный расчёт доли, становятся основанием для обращения в суд. Решение о включении дома в программу оспаривается как акт органа власти в порядке административного судопроизводства.

Административный иск об оспаривании акта подают в течение трёх месяцев с даты, когда житель получил сведения о нарушении своих прав, поэтому отсчёт срока нужно вести от уведомления или от публикации акта. При пропуске срока суд восстановит его только по уважительной причине. Это обстоятельство часто остаётся главным препятствием, потому что собственники узнают о нарушении поздно.

Если в доме есть нежилые помещения, их собственники в голосовании не участвуют так же, как жильцы: их положение определяется отдельными нормами, и вопрос о возмещении за нежилые помещения решают другими способами, через изъятие недвижимости и оценку. Об этом подробнее говорится в разделе о правах разных категорий.

Права собственника: что гарантирует закон при переселении

Собственник сносимого жилья получает равнозначное жилое помещение в собственность. Равнозначность означает, что общая площадь нового жилья не меньше прежней, что число комнат не меньше, а само жильё расположено в пределах района или в соседнем. Для коммунальных квартир и для помещений, в которых проживают несколько семей, применяют особые правила, и жильё предоставляют с учётом числа семей.

Нанимателю по договору социального найма взамен предоставляют жильё по договору социального найма, а не в собственность. Его права определяются Жилищным кодексом: предоставляемое жильё должно быть благоустроенным, равнозначным по общей площади прежнему и находиться в границах населённого пункта. Наниматель, как правило, не вправе требовать денежную компенсацию.

Городские акты закрепляют, что собственник вправе выбрать иное: получить деньги или квартиру в другом месте, если город согласен. Такие варианты зависят от решения города и условий программы, поэтому о каждом нужно спрашивать письменно и получать письменный ответ.

Права на жильё сохраняются и в период ожидания. Собственник не обязан выезжать, пока не заключено соглашение и не передана квартира, и его нельзя выселить без решения суда. Расходы на переезд обычно возмещаются в порядке, установленном городом, но подробные условия необходимо проверять по действующему акту, так как они обновляются.

Что считается равнозначным жильём и как проверить предложение

Равнозначность проверяют по нескольким признакам. Первый признак это общая площадь: в неё входят жилые и вспомогательные помещения без балконов и лоджий, и сравнивать нужно показатели из выписки ЕГРН либо из технического плана, а не цифры из рекламы. Второй признак это число комнат. Третий признак это район: жильё предоставляют в пределах того района, где стоит прежний дом, а при согласии собственника или при отсутствии подходящих вариантов в соседнем районе.

Дополнительно оценивают состояние квартиры. Город передаёт жильё с отделкой, и перечень работ закреплён в программе, но на практике споры возникают о качестве покрытия стен и полов, о работе окон, сантехники и инженерных систем. Здесь пригодится акт осмотра с фотографиями, и при необходимости заключение специалиста по строительно-технической экспертизе. Недостаток, выявленный до подписания, устраняют силами организации, а выявленный после подписания тоже подлежит устранению, но спорить об этом придётся дольше.

Ещё один признак это этаж и расположение в доме. Закон не требует предоставления квартиры на том же этаже, но для маломобильных жителей и для семей с детьми эти характеристики имеют значение, и город обязан их учитывать в установленных случаях. Подтверждающие документы нужно приложить к заявлению заранее.

Проверку предложения завершают сверкой документов: правоустанавливающие документы на новую квартиру, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, кадастровый номер, отсутствие записи об аресте или обременении. При несоответствии какого-либо пункта собственник пишет мотивированный отказ и просит направить другое предложение. Такой отказ не лишает его права на жильё, если мотивы обоснованы, и именно письменный отказ суд считает главным доказательством добросовестного поведения.

Порядок переселения: предложение, осмотр, соглашение, регистрация

Переселение начинается с письменного предложения. В нём указаны адрес, площадь, число комнат и этаж предлагаемого жилья, а также срок для ответа. Собственнику нужно осмотреть квартиру, сравнить её с технической документацией и убедиться, что дом принят в эксплуатацию. Если дом ещё не сдан, ключи не выдают, а соглашение подписывают после получения всех документов.

Затем стороны подписывают соглашение или договор мены и акт приёма-передачи. До подписания стоит запросить выписку из ЕГРН на новое жильё, технический план, сведения о регистрации и сведения об отсутствии обременений. Если в квартире есть недостатки, их фиксируют в акте приёма-передачи с оговоркой, что приём не означает отказа от претензий.

После подписания документы подают на государственную регистрацию права в Росреестр. Регистрация подтверждает право собственности на новую квартиру, а право на старое жильё прекращается по условиям соглашения. До момента регистрации лучше не выезжать окончательно и не снимать старую квартиру с учёта, чтобы не оказаться без прав.

При переезде собственник обязан освободить старое жильё в оговорённый срок и погасить задолженность по коммунальным платежам. Задолженность организация вправе взыскать отдельно, но не вправе связывать с ней предоставление жилья, если иное не следует из закона. Эти пункты нужно проверять в тексте предлагаемого соглашения.

Споры при реновации: кто и в какой суд обращается

Споры делятся на три вида. Первый вид это оспаривание актов органов власти: включение дома в программу, итоги голосования, решение об изъятии. Такие дела рассматривают суды общей юрисдикции по правилам Кодекса административного судопроизводства. Второй вид это споры о предоставляемом жилье: площадь, состояние, местоположение, нарушение прав при заключении соглашения. Они рассматриваются в порядке гражданского судопроизводства. Третий вид это споры организаций между собой, например, арендаторов, собственников нежилых помещений и подрядчиков, которые идут в арбитражный суд.

В исковом заявлении собственник излагает, какие нормы нарушены, какой результат он просит, и прикладывает документы: свидетельство или выписку о праве собственности, техническую документацию, предложения города, ответы, акты осмотра. Если спор касается качества нового жилья, составляют заключение строительно-технической экспертизы, которая устанавливает недостатки и стоимость их устранения.

Доказательства по таким делам собирают заранее. Копии протоколов голосования запрашивают у организации, которая его проводила. Выписки из ЕГРН подтверждают состав собственников и размер долей, что нужно для проверки подсчёта голосов. Свидетели, подписавшие или не подписавшие бюллетени, помогают выявить подделки. Если подпись в бюллетене принадлежит не собственнику, назначается почерковедческая экспертиза, а результат становится основанием для исключения такого голоса из подсчёта.

Предварительные меры судебной защиты помогают в случае, когда дом собираются снести до решения суда. Собственник вправе просить запретить выселение и действия по сносу, пока дело не рассмотрено. Суд применяет такие меры, если без них исполнение решения станет невозможным.

Решения районных судов обжалуют в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Административные дела об оспаривании актов также можно обжаловать в месячный срок. В дальнейшем жалоба подаётся в кассационный суд общей юрисдикции.

С чего начать собственнику и как избежать типичных ошибок

Первым шагом нужно проверить, действительно ли дом включён в программу, и получить копии актов, которые это подтверждают. Проверку делают по официальным источникам города и по документам, которые пришли вам лично. Вторым шагом собирают собственные документы: выписку из ЕГРН, договоры, технический паспорт, платёжные документы, сведения о зарегистрированных.

Типичная ошибка это подписание соглашения без проверки технических характеристик нового жилья. После подписания претензии по площади и отделке заявить сложнее, поскольку суд будет исходить из того, что стороны согласились с условиями. Вторая ошибка это пропуск срока на оспаривание актов. Третья ошибка это устные договорённости: все обещания должны быть письменными.

Четвёртая ошибка касается семьи. Если в жилье зарегистрированы несовершеннолетние, их права учитывает орган опеки, и без его участия сделка может быть оспорена. Собственнику, у которого доля, нужно согласовать позицию с остальными сособственниками, потому что предложение делают по квартире в целом.

Если вы получили предложение и не уверены в его законности, не отвечайте на него поспешно и не подписывайте соглашение. Сохраните письмо, сфотографируйте квартиру и запросите письменное обоснование отказа или условий. Описание ситуации и копии документов можно отправить на электронную почту, указанную ниже.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта stroitelnyespory1@gmail.com